Ce să verifici din punc de vedere al siguranței, structurii și calității construcției unui imobil

Amplasamentul, vecinătățile și finisajele pot fi verificate cu ochiul liber; Pentru structură e nevoie de un specialist

Ce se verifică la construcțiile vechi:

Se pot vedea cu ochiul liber: fisuri, cedări structurale, tasarea fundației, lipsa hidroizolaţiei, reparaţii sau consolidări improprii, modificări structurale neautorizate, etc.

La apartamentele vechi se întâlnesc modificări fără documentație de expertizare tehnică şi proiect de execuţie. Cele mai riscante sunt demolările unor pereți structurali, reazeme, grinzi sau stâlpi, pentru crearea de spații „open space” multifuncționale, tocmai pentru creşterea „valorii de piaţă”.

Se pot urmări modificările aduse unui apartament prin comparația cu alt apartament similar din bloc sau cu documentația din Cartea Funciară.

Amenajarea de spații comerciale la parter, prin demolarea integrală a unor pereți structurali sau crearea de accese prin pereți, pot să genereze moduri defectuoase de răspuns a clădirii la un eventual seism.

Modificarea destinației unor încăperi, creșterea încărcării utile pe niște planșee dimensionate pentru încărcări mai mici.

De exemplu instalarea de utilaje, depozite, etc. Lucrări de consolidare improprii, utilizare de materiale incompatibile cu cele inițiale, de exemplu mortare pe bază de ciment pentru finisarea zidăriilor de piatră, în timp rezultând degradarea suportului.

Modificarea destinației unor spații, prin montarea improprie a instalațiilor, ocazie cu care, pentru montaj sunt necesare crearea de șanțuri, șliț-uri și alte penetrări nepermise, prin elementele structurale (stâlpi, grinzi, planşee)

Schimbarea modului de lucru a unor elemente de concepție veche, de tipul arcelor sau bolților de cărămidă, prin introducerea de reazeme suplimentare, descărcarea acestora la partea superioară, străpungeri sau eliminarea de reazeme, etc).

Încărcarea nepermisă prin suprabetonarea planşeelor din lemn. Verificarea documentaţilor de proiectare, execuţie şi autorizare a lucrărilor de supraetajări în cazul caselor vechi.

Ce se verifică la construcțiile noi: Cartea construcţiei (de consultat un inginer constructor) care trebuie să cuprindă:

Documentele de proiectare: să aibă Documentație Tehnică de Execuție (DTE) nu doar Proiect pentru Autorizația de Construire (PAC sau DTAC);

Proiectul să fie verificat pe specialități (structură, electrice, instalații);

Să aibă un Referat Geotehnic, în care se pot vedea eventuale riscuri de teren instabil;

Documentele de execuție – referate pe diverse etape, de la turnarea fundației până la structură și acoperiș, semnate de executanți;

Referatul Dirigintelui de șantier care a urmărit execuția pe tot parcursul, nu doar la recepţie.

Se pot verifica Procesele Verbale de recepţie şi Procesele Verbale de Lucrări Ascunse din timpul execuției.

Documentele de recepție: procesele verbale întocmite de proiectant și de dirigintele de șantier

Amplasamentul Să fie amplasate într-un spațiu cu urbanism decent, adică: Cu spaţii verzi, Cu acces facil pentru transportul auto, cu străzi pe două benzi şi trotuare (inclusiv acces pentru mașini de salvare, pompieri, salubritate, etc) Cu loc de parcare alocat prin acte (Carte Funciară)

Evitați străzile înfundate

Expunerea camerelor de zi şi a dormitoarelor, pe cât posibil, spre sud;

Amplasarea să fie pe un teren ferm, cât mai plan şi stabil. Evitarea amplasamentelor improprii (versant excavat, zone inundabile, foste albii de râuri, mlaștini, depozite de gunoi, etc). Stabilitatea terenului se poate verifica prin informații „din vecini”, prin discuții cu proprietarii din zonă, prin urmărirea verticalității copacilor de pe versanți (în cazul alunecărilor de teren copacii pot fi înclinați, iar dacă alunecările sunt vechi copacii sunt curbați). Se pot urmări fisuri în teren, fisuri în casele învecinate, etc;

Studierea vecinătăților: construcția nu trebuie să „rupă ritmul” zonei, adică să fie un bloc între case. Asta poate ridica suspiciuni vis-a-vis de modul de lucrul al investitorului;

Este indicat ca locuința să nu fie în apropierea surselor de poluare (vizuală, fonică, vibraţii, câmpuri electrice şi magnetice);

Este de evitat vecinătatea unor surse de risc (depozite cu risc de incendiu, echipamente tehnologice, ateliere industriale, etc)

Alte elemente de verificat ar fi:

Examinarea vizuală a construcției Structura - modul de descărcare a sarcinilor de la acoperiș până la fundație.

Deschideri - dacă sunt „anormale” (prea largi în raport cu grosimea grinzilor de susținere)

Dimensiunea stâlpilor (se pot vedea cu ochiul liber stâlpii prea „zvelți”),

Modul de rezemare a grinzilor, dimensiunile acestora

Modul de fundare

Grosimile zidurilor, ale planșeelor.

Modul de alcătuire şi ergonomia scărilor (o scară prost proiectată, cu o înclinație prea mare sau trepte neuniforme poate da imaginea proiectării structurale de ansamblu).

Execuția planșeelor (vibraţii – se pot verifica prin lovirea cu piciorul a pardoselii)

Termoizolația și fonoizolația (dacă se aude dintr-o cameră în alta înseamnă că pereții sunt prea subțiri, deci nu s-a făcut ce trebuie acolo)

Abateri de la proiectul iniţial verificat (nerespectarea dimensiunilor, modificări, renunțări, extinderi, etc)

În cazul construcţiilor cu zone comerciale la parter, atenție la:

Deschiderile anormal de mari

Lipsa reazemelor intermediare

Înălțimi prea mici ale grinzilor

Stâlpi prea subțiri

Lipsa zidăriei care conlucrează în cazul structurilor în cadre pentru un răspuns adecvat la cutremur, Lipsa structurilor spațiale din beton în cazul casei scării sau a casei liftului.

Utilitățile Înaintea achiziției trebuie verificate obligatoriu racordurile la utilități (apă, gaz, electricitate, canalizare)

APA: se întâlnesc situații în care racordul la apă curentă nu se face la rețeaua publică, acesta putând chiar să fie inexistent, iar pe perioada vizualizării alimentarea cu apă să fie dintr-un bazin aflat în podul imobilului;

CANALIZARE: racordurile pot fi făcute la fose septice improvizate, nu la rețeaua de canalizare;

ELECTRICITATE: trebuie verificate actele (avizul tehnic de racordare, tipul contractului (provizoriu, ca organizare de șantier sau definitiv), legalitatea racordării. De verificat tabloul de siguranțe, calitatea protecțiilor, numărul circuitelor în funcţie de suprafaţa locuinței, existența prizei de pământ (chiar solicitarea buletinului de verificare a rezistenţei de dispersie a prizei);

GAZ: trebuie verificată racordarea la reţea, pentru că s-au văzut situații în care alimentarea se făcea din butelii GPL.

Finisajele O metodă indirectă de evaluare a calităţii lucrărilor structurale este analiza calităţii finisajelor.

Dacă materialul vizibil din placări, tencuieli, tâmplărie, instalaţii este de nivel calitativ redus, poate exista o prezumție rezonabilă că şi materialele structurale sunt de o calitate slabă.

Article By Magori, Adorjan

Noua Casa

Ce fel de case pot fi cumparate prin programul „Noua Casa”

1. locuinte noi, finalizate cu cel mult 5 ani inainte de solicitarea creditului
2. locuinte reabilitate/consolidatepentru reducerea riscului seismic, ale caror lucrari de reabilitare s-au facut cu cel mult 5 ani inainte de accesarea creditului;
3. locuinte mai vechi de 5 ani

Pentru anul 2022, plafonul alocat programului „Noua Casa” este de 1,5 miliarde de lei si deocamdata nu a fost epuizat. Va fi si greu dat fiind ca oamenii au devenit mai reticenti la ideea de credit, momentan.

Valoarea maxima a creditului, care se acorda in lei, pentru o casa, este:

• 66.500 de Euro - pentru locuinte al caror pret este de maxim 70.000 Euro, iar avansul este de 5%;
• 119.000 Euro - pentru locuinte al caror pret este de maxim 140.000 Euro, iar avansul este de 15%.

  Se pot cumpara si case mai scumpe, daca va da mana, dar achitati diferenta de la cat va da banca pana la pretul final al casei. De asemenea in program se pot incheia si promisiuni de cumparare/creditare pe 18 luni – daca casa nu e gata - sau nu v-ati hotarat asupra uneia anume si inca mai cautati.

Dobanda pentru credit prin „Noua Casa”

Dobanda este variabila, calculata in functie de Indicele de Referinta pentru Creditele acordate Consumatorilor (IRCC) la care se adauga o marja fixa de 2%.

Garantiile cerute in cazul acestui credit sunt urmatoarele:

• ipoteca de rang I in favoarea bancii si a Statului Roman asupra imobilului achizitionat prin credit,
• ipoteca mobiliara asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor deschise la banca finantatoare;
• depozit colateral constituit in favoarea bancii si valabil pe intreaga durata a finantarii, reprezentand contravaloarea primelor 3 rate de dobanda.

Cu alte cuvinte, „Noua Casa” este tot un credit ipotecar, adica locuinta cumparata nu e a voastra pana cand nu achitati ultima rata, doar ca ipoteca e impartita intre banca si stat. La achizitia casei se face o asigurare obligatorie a locuintei (PAD) si o asigurare facultativa, ambele cesionate in favoarea Statului, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice si a bancii, pe toata perioada de creditare, adica maximum 30 de ani. Costul unei asigurari obligatorii este de maximum 20 de euro/an. O asigurare facultativa se calculeaza la valoarea casei si acopera diverse riscuri, de regula mai multe decat cea obligatorie.

Ce conditii trebuie sa indeplineasca creditatul: varsta maxima, salariu minim

Statul nu conditioneaza garantarea creditului de varsta creditatului, cele care pun conditia varstei sunt bancile. Teoretic trebuie sa aveti minim 18 ani si maxim 70-75 de ani la finalizarea creditului, depinde de banca la care mergeti. Deci daca luati un credit pe 30 de ani nu puteti avea mai mult de 40-45 de ani la momentul contractarii. Unele banci impun o asigurare de viata pentru persoanele mai in varsta care vor credite. De asemenea, unele banci cer sa fi fost angajat de cel putin 3 ani, iar veniturile legale, raportate la ANAF, sa fie suficiente astfel incat sa va permiteti sa platiti o rata de 40-45% din salariu.

Exemplu de calcul al ratei*

De exemplu, pentru o casa de maximum 70.000 de euro, cu un avans de 5% veti contracta un credit de 66.500 de euro (316000 Ron la cursul de 4.75 Ron/Euro. Daca vreti sa-l rambursati in 30 de ani veti plati o rata in jur de de 1630 de lei lunar, deci va trebuie un salariu in jur de 3600-4000 de lei. . Desigur, exista posibilitatea contractarii unui credit in doi, daca aveti curaj sa va inhamati impreuna la o asemenea datorie. Cei cu salarii mai mici nu au alta solutie decat sa economiseasca si sa achite un avans mai mare, astfel incat creditul luat sa nu le impovareze veniturile mai mult de 40% din salariu. Pe langa conditiile de varsta si venit mai este si aceea a proprietatii. Poate beneficia de credit „Noua Casa” numai cine: - nu detine in proprietate exclusiva sau impreuna cu sotul/sotia nicio locuinta, indiferent de modul in care a fost dobandita;

• are in proprietate cel mult o locuinta, cu o suprafata utila mai mica de 50 mp, dar care nu a fost achizitionata prin programul Prima Casa. Se cere o declaratie de proprie raspundere in acest caz.

De exemplu daca unul dintre soti a mai accesat un credit garantat de stat inainte, creditul nou poate fi luat doar de celalalt sot, daca acesta indeplineste criteriile de varsta si venit amintite. Celalalt sot va deveni astfel doar coplatitor sau garant. Garantul este parte semnatara a contractului de garantare, are calitatea de co/proprietar al locuintei achizitionate in cadrul Programului „Noua Casa”, isi asuma toate obligatiile si beneficiaza de aceleasi drepturi ca si beneficiarul creditului.

De cati bani e nevoie la inceput:

Avansul minim obligatoriu – 5% daca locuinta nu depaseste 70.000 Euro sau 15% daca are un pret cuprins intre 70.001-140.000 Euro, calculat in lei la cursul oficial al BNR valabil/aplicabil la data incheierii promisiunilor bilaterale . Depozitul colateral – adica contravaloarea a 3 rate de dobanda, constituit pentru garantarea dobanzii. Comisionul anual de garantare catre FNGCIMM (institutia statului care gestioneaza programul „Noua casa”) - 0,3% - stabilit anual de Ministerul Finantelor Publice si calculat la sold. Pentru locuintele de pana in 70.000 euro, comisionul se aplica la 50% din soldul creditului, iar pentru cele ce trec de 70.000 euro, comisionul se aplica la 60% din soldul creditului. Alte costuri:

• prima de asigurare a imobilului;
• taxele notariale pentru cumpararea locuintei. Gasiti aici un calculator de taxe notariale;
• taxele de cadastru si intabulare;

Birocratia Teoretic nu e mare. Pasul unu e sa gasiti banca si sa vedeti daca sunteti eligibili. Pasul doi e sa gasiti casa potrivita. Apoi banca incarca toate documentele pe aplicatia web a FNGCIMM si asteapta aprobarea. Cumparatorul poate si el sa urmareasca stadiul dosarului in aplicatie. Cele mai frecvente motive de invalidare a dosarului (care nu inseamna respingere, ci temporizare) sunt:

• lipsa documentelor obligatorii (o lista a acestora o gasiti pe fngcimm.ro),
• documente expirate sau ilizibile,
• informatii completate gresit in aplicatie etc.

Ce se poate/nu se poate face cu „Noua Casa”:

• se poate inchiria?

Da, cu acordul bancii si al Ministerului de Finante si cu inregistrarea la ANAF a contractului de inchiriere.

• poate sa gazduiasca sediul unei firme?

Da, cu acordul bancii si al Ministerului de Finante.

• poate fi vanduta?

Numai dupa 5 ani de la achizitie si numai cu acordul bancii si al Ministerului de Finante. Daca vreti sa o vindeti inainte de cei 5 ani se poate numai cu urmatoarele conditii:

1. rambursarea integrala, anticipata sau la termen a creditului, cu acord de radiere emis de FNGCIMM, la solicitarea scrisa a bancii.
2. preluarea creditului de catre o persoana eligibila in cadrul Programului.

In caz de divort, creditul va fi preluat de unul dintre soti, cu acordul bancii si al statului, in urma partajului.

Comparativ cu creditul ipotecar, programul Noua Casa are avantaje…

• TVA-ul de 5% pentru locuintele care costa maximum 140.000 de euro – cu un credit ipotecar puteti cumpara locuinte mai scumpe si evident acolo TVA-ul e de 19%;
• Avansul minim de 5% pentru casele de pana in 70.000 euro – la ipotecar e de 15%;

… si dezavantaje:

• Dobanda variabila;
• Conditiile de varsta, venit si proprietate – la creditul ipotecar nu conteaza cate proprietati aveti, iar veniturile luate in calcul nu sunt limitate la salariu;
• „Noua Casa” nu poate fi data in plata daca vreti sa renuntati la ea si la credit – ipotecarul poate fi dat in plata;
• Nu se poate vinde timp de cinci ani dupa achizitionare – la ipotecar nu exista aceasta conditie;
• Bicrocratia mai mare, pentru ca e implicat si statul – creditul ipotecar fiind acordat doar de banci, are o birocratie mai mica;
• perioada de rambursare limitata la 30 de ani - la ipotecar e mai mare.

.Articol preluat de la Anuntul.ro (https://www.anuntul.ro/stiri-articole-comunicate/venit-necesar-si-varsta-maxima-credit-noua-casa)  

Plafonul actual de 450.000 lei pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru vânz?rile de locuin?e c?tre popula?ie va cre?te pân? la nivelul de 700.000 lei începând cu 01.01.2022, conform Ordonan?ei de urgen?? nr. 130 publicat? sâmb?t?, 18 decembrie, în Monitorul Oficial (care include mai multe m?suri în domeniul fiscal-bugetar).

 

Proiectul de Ordonan?? a fost ini?ial publicat pe site-ul Ministerului de Finan?e pe 15 decembrie, astfel c? perioada de dezbatere public? a fost de numai 2 zile.

 

Noutatea fa?? de promisiunea anterioar? din anul 2020 referitoare la majorarea plafonului este reintroducerea limitei de o tranzac?ie per cump?r?tor (care era valabil? anterior 2019, dar fusese eliminat?).

 

Astfel, o persoan? fizic? poate beneficia o singur? dat? de cota redus? de TVA pentru achizi?ia unei locuin?e de maximum 120 mp2 cu valoare cuprins? între 450.000 lei ?i 700.000 lei, în timp ce pentru tranzac?iile în valoare de sub 450.000 lei, nu a fost stabilit? aceast? condi?ie (fiind posibil? achizi?ionarea mai multor apartamente cu cot? redus? sub acest plafon).

 

Limita de o tranzac?ie per cump?r?tor pe intervalul de valoare 450.000-700.000 lei se va aplica de la 1 ianuarie 2022, nefiind relevant c? o persoan? fizic? a mai efectuat o astfel de tranzac?ie în anii anteriori.

 

De asemenea, trebuie ?inut cont c? se consider? c? s-a efectuat o tranzac?ie în acest interval de valoare, indiferent c? achizi?ia s-a efectuat în mod individual sau în coproprietate cu alt? persoan? fizic?/alte persoane fizice.

 

Verificarea tranzac?iilor anterioare se va face de c?tre notarii publici prin interogarea unui nou Registru, în format electronic, în care ace?tia vor avea obliga?ia s? înscrie informa?iile din contractele încheiate de vânz?tori cu persoanele fizice, care au stipulat aplicarea cotei reduse de 5%.

Sursa :   https://economie.hotnews.ro/stiri-blogul_pwc_romania-25252806-cum-functiona-aplicarea-cotei-reduse-tva-5-pentru-locuinte-incepand-2022.htm

In ceea ce priveste acordul vecinilor pentru emiterea autorizatiei de construire, Curtea observa ca atat Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si normele metodologice de aplicare a acesteia, cat si Codul civil reglementeaza cazurile in care, in functie de particularitatile si/sau amplasarea noilor constructii ce urmeaza a fi edificate, este obligatorie obtinerea acordului vecinilor pentru respectivele lucrari de constructii, printr-un inscris incheiat in forma autentica, dupa cum urmeaza: a) pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate (spre exemplu, constructii ce urmeaza a fi lipite pe calcan de o constructie existenta sau pentru efectuarea operatiunii de subzidire a constructiei), dar numai in cazul in care sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea acestora; b) pentru lucrari de constructii necesare in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente; c) pentru constructii noi care au o alta destinatie decat cea a cladirilor invecinate; d) pentru constructii aflate la o distanta mai mica de 60 de cm fata de linia de hotar sau pentru constructii care prevad o fereastra pentru vedere, balcon sau alte lucrari orientate catre terenul invecinat si aflate la o distanta mai mica de 2 m fata de acesta; e) pentru constructii care prevad o fereastra sau deschidere in zidul comun.27. Curtea invedereaza, de asemenea, ca, potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile acestei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren si/sau constructii - identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel. Autorizatia de construire constituie actul final de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia este permisa executarea lucrarilor de constructii corespunzator masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea si postutilizarea constructiilor si se emite in baza documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, elaborata in conditiile legii, in temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism existente. Orice constructie trebuie sa indeplineasca o serie de conditii tehnice care sa-i asigure stabilitatea, rezistenta si durabilitatea in timp, ceea ce impune ca edificarea unei constructii noi sa beneficieze de toate avizarile si autorizarile expertilor, mai ales cand constructia ar putea afecta si vecinul cladirii. Avizarea reprezinta procedura de analiza si de exprimare a punctului de vedere al unei comisii tehnice din structura ministerelor, a administratiei publice locale ori a altor organisme centrale sau teritoriale interesate, avand ca obiect analiza solutiilor functionale, a indicatorilor tehnico-economici si sociali ori a altor elemente prezentate prin documentatiile de amenajare a teritoriului si urbanism sau prin documentatia tehnica - D.T. pentru autorizarea executiei lucrarilor de constructii - extras din proiectul tehnic (pe baza caruia se vor executa lucrarile. Avizarea se concretizeaza printr-un act (aviz favorabil sau nefavorabil) care are caracter tehnic de obligativitate. Nerespectarea autorizatiei de construire da dreptul autoritatii care este prevazuta de lege cu atributii in supravegherea respectarii regimului si sigurantei in constructii sa solicite desfiintarea constructiilor realizate nelegal sau intrarea proprietarului constructiei in legalitate, prin obtinerea avizelor si autorizatiilor legale. Prezentul articol este extras din DECIZIA nr. 489 din 25 iunie 2020

EMITENT

CURTEA CONSTITUTIONALA‚

Publicat inMONITORUL OFICIAL nr. 935 din 12 octombrie 2020

Toata lumea intreaba cum de au crescut asa de mult preturile imobilelor ,redam o poza cu preturilor unor materiale de constructii, ce au dus inevitabil la marirea pretului imobilelor noi
Nu stim insa cum poate fi justificata cresterea exagerata a preturilor terenurilor si al caselor vechi sau demolabile .
Teoretic cresterea de pret este dubla ,odata cu pretul trenul achizitionat si odata cu pretul materialelor de constructie .
Sa nu mai vorbim de faptul ca si manopera a crescut foarte mult .
Una peste alta in zona Bucurestiii Noi - Bazilescu o casa veche cu un teren de 300 mp se putea gasi acum un an la 100 mii Euro.
Consolidari, renovari si alte amenajari mai costau cca 30-40 mii Euro .
Acum doar casa veche este in jur de 140 mii (insa vecinatatile si deschiderea terenului poate sa-l creasca pana la 180 mii euro ,dar si prezenta unui bloc cu fata spre teren sau o familie rau famata in vecinatate poate sa-i scada pretul foarta mult )Amenajarile ajung la 40-50 mii Euro .Se ajunge sa nu poti obtine o casa decenta locuibila daca nu ai in jur de 180 mii euro fata de 140 mii anul trecut .