Ce să verifici din punc de vedere al siguranței, structurii și calității construcției unui imobil

Amplasamentul, vecinătățile și finisajele pot fi verificate cu ochiul liber; Pentru structură e nevoie de un specialist

Ce se verifică la construcțiile vechi:

Se pot vedea cu ochiul liber: fisuri, cedări structurale, tasarea fundației, lipsa hidroizolaţiei, reparaţii sau consolidări improprii, modificări structurale neautorizate, etc.

La apartamentele vechi se întâlnesc modificări fără documentaÈ›ie de expertizare tehnică ÅŸi proiect de execuÅ£ie. Cele mai riscante sunt demolările unor pereÈ›i structurali, reazeme, grinzi sau stâlpi, pentru crearea de spaÈ›ii „open space” multifuncÈ›ionale, tocmai pentru creÅŸterea „valorii de piaţă”.

Se pot urmări modificările aduse unui apartament prin comparația cu alt apartament similar din bloc sau cu documentația din Cartea Funciară.

Amenajarea de spații comerciale la parter, prin demolarea integrală a unor pereți structurali sau crearea de accese prin pereți, pot să genereze moduri defectuoase de răspuns a clădirii la un eventual seism.

Modificarea destinaÈ›iei unor încăperi, creÈ™terea încărcării utile pe niÈ™te planÈ™ee dimensionate pentru încărcări mai mici.

De exemplu instalarea de utilaje, depozite, etc. Lucrări de consolidare improprii, utilizare de materiale incompatibile cu cele iniÈ›iale, de exemplu mortare pe bază de ciment pentru finisarea zidăriilor de piatră, în timp rezultând degradarea suportului.

Modificarea destinaÈ›iei unor spaÈ›ii, prin montarea improprie a instalaÈ›iilor, ocazie cu care, pentru montaj sunt necesare crearea de È™anÈ›uri, È™liÈ›-uri È™i alte penetrări nepermise, prin elementele structurale (stâlpi, grinzi, planÅŸee)

Schimbarea modului de lucru a unor elemente de concepție veche, de tipul arcelor sau bolților de cărămidă, prin introducerea de reazeme suplimentare, descărcarea acestora la partea superioară, străpungeri sau eliminarea de reazeme, etc).

Încărcarea nepermisă prin suprabetonarea planÅŸeelor din lemn. Verificarea documentaÅ£ilor de proiectare, execuÅ£ie ÅŸi autorizare a lucrărilor de supraetajări în cazul caselor vechi.

Ce se verifică la construcțiile noi: Cartea construcţiei (de consultat un inginer constructor) care trebuie să cuprindă:

Documentele de proiectare: să aibă Documentație Tehnică de Execuție (DTE) nu doar Proiect pentru Autorizația de Construire (PAC sau DTAC);

Proiectul să fie verificat pe specialități (structură, electrice, instalații);

Să aibă un Referat Geotehnic, în care se pot vedea eventuale riscuri de teren instabil;

Documentele de execuÈ›ie – referate pe diverse etape, de la turnarea fundaÈ›iei până la structură È™i acoperiÈ™, semnate de executanÈ›i;

Referatul Dirigintelui de șantier care a urmărit execuția pe tot parcursul, nu doar la recepţie.

Se pot verifica Procesele Verbale de recepţie şi Procesele Verbale de Lucrări Ascunse din timpul execuției.

Documentele de recepÈ›ie: procesele verbale întocmite de proiectant È™i de dirigintele de È™antier

Amplasamentul Să fie amplasate într-un spaÈ›iu cu urbanism decent, adică: Cu spaÅ£ii verzi, Cu acces facil pentru transportul auto, cu străzi pe două benzi ÅŸi trotuare (inclusiv acces pentru maÈ™ini de salvare, pompieri, salubritate, etc) Cu loc de parcare alocat prin acte (Carte Funciară)

EvitaÈ›i străzile înfundate

Expunerea camerelor de zi ÅŸi a dormitoarelor, pe cât posibil, spre sud;

Amplasarea să fie pe un teren ferm, cât mai plan ÅŸi stabil. Evitarea amplasamentelor improprii (versant excavat, zone inundabile, foste albii de râuri, mlaÈ™tini, depozite de gunoi, etc). Stabilitatea terenului se poate verifica prin informaÈ›ii „din vecini”, prin discuÈ›ii cu proprietarii din zonă, prin urmărirea verticalității copacilor de pe versanÈ›i (în cazul alunecărilor de teren copacii pot fi înclinaÈ›i, iar dacă alunecările sunt vechi copacii sunt curbaÈ›i). Se pot urmări fisuri în teren, fisuri în casele învecinate, etc;

Studierea vecinătăților: construcÈ›ia nu trebuie să „rupă ritmul” zonei, adică să fie un bloc între case. Asta poate ridica suspiciuni vis-a-vis de modul de lucrul al investitorului;

Este indicat ca locuinÈ›a să nu fie în apropierea surselor de poluare (vizuală, fonică, vibraÅ£ii, câmpuri electrice ÅŸi magnetice);

Este de evitat vecinătatea unor surse de risc (depozite cu risc de incendiu, echipamente tehnologice, ateliere industriale, etc)

Alte elemente de verificat ar fi:

Examinarea vizuală a construcÈ›iei Structura - modul de descărcare a sarcinilor de la acoperiÈ™ până la fundaÈ›ie.

Deschideri - dacă sunt „anormale” (prea largi în raport cu grosimea grinzilor de susÈ›inere)

Dimensiunea stâlpilor (se pot vedea cu ochiul liber stâlpii prea „zvelÈ›i”),

Modul de rezemare a grinzilor, dimensiunile acestora

Modul de fundare

Grosimile zidurilor, ale planșeelor.

Modul de alcătuire ÅŸi ergonomia scărilor (o scară prost proiectată, cu o înclinaÈ›ie prea mare sau trepte neuniforme poate da imaginea proiectării structurale de ansamblu).

ExecuÈ›ia planÈ™eelor (vibraÅ£ii – se pot verifica prin lovirea cu piciorul a pardoselii)

TermoizolaÈ›ia È™i fonoizolaÈ›ia (dacă se aude dintr-o cameră în alta înseamnă că pereÈ›ii sunt prea subÈ›iri, deci nu s-a făcut ce trebuie acolo)

Abateri de la proiectul iniţial verificat (nerespectarea dimensiunilor, modificări, renunțări, extinderi, etc)

În cazul construcÅ£iilor cu zone comerciale la parter, atenÈ›ie la:

Deschiderile anormal de mari

Lipsa reazemelor intermediare

ÎnălÈ›imi prea mici ale grinzilor

Stâlpi prea subÈ›iri

Lipsa zidăriei care conlucrează în cazul structurilor în cadre pentru un răspuns adecvat la cutremur, Lipsa structurilor spaÈ›iale din beton în cazul casei scării sau a casei liftului.

Utilitățile Înaintea achiziÈ›iei trebuie verificate obligatoriu racordurile la utilități (apă, gaz, electricitate, canalizare)

APA: se întâlnesc situaÈ›ii în care racordul la apă curentă nu se face la reÈ›eaua publică, acesta putând chiar să fie inexistent, iar pe perioada vizualizării alimentarea cu apă să fie dintr-un bazin aflat în podul imobilului;

CANALIZARE: racordurile pot fi făcute la fose septice improvizate, nu la rețeaua de canalizare;

ELECTRICITATE: trebuie verificate actele (avizul tehnic de racordare, tipul contractului (provizoriu, ca organizare de È™antier sau definitiv), legalitatea racordării. De verificat tabloul de siguranÈ›e, calitatea protecÈ›iilor, numărul circuitelor în funcÅ£ie de suprafaÅ£a locuinÈ›ei, existenÈ›a prizei de pământ (chiar solicitarea buletinului de verificare a rezistenÅ£ei de dispersie a prizei);

GAZ: trebuie verificată racordarea la reÅ£ea, pentru că s-au văzut situaÈ›ii în care alimentarea se făcea din butelii GPL.

Finisajele O metodă indirectă de evaluare a calităţii lucrărilor structurale este analiza calităţii finisajelor.

Dacă materialul vizibil din placări, tencuieli, tâmplărie, instalaÅ£ii este de nivel calitativ redus, poate exista o prezumÈ›ie rezonabilă că ÅŸi materialele structurale sunt de o calitate slabă.

Article By Magori, Adorjan