Imobiliare Bucurestii Noi

SFATUL SPECIALISTULUI GENERALITATI

1.      
2. Plan Urbanistic General ( prescurtat spus P.U.G.) Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.
3.      
4. Planul Urbanistic Zonal (prescurtat spus P.U.Z.) Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).
5.      
6. Planul Urbanistic de Detaliu ( prescurtat spus P.U.D.) Planul Urbanistic de Detaliu(PUD-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.
7.      
8. Procentul de Ocupare al Terenului ( prescurtat spus P.O.T.) Procentul de Ocupare al Terenului sau POT -ul exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (ex. POT = 15%); POT-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex. in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului). Procentul de Ocupare al Terenului (POT -ul) se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.
9.      
10. Coeficientul de Utilizare al Terenului ( prescurtat spus C.U.T.)Coeficientul de Utilizare al Terenului sau CUT-ul exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).
11.      
12. Certificatul de Urbanism (C.U.) si cum se obtine acesta. Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului – spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, conform Ordinului 1943 /2002, art. 27).
13.      
14. Conditii de alegere a terenului: Terenul trebuie sa indeplineasca cateva reguli pentru a putea construi. – Terenul trebuie sa fie in Intravilanul localitatii. Pozitia acestuia in extravilan presupune introducerea in prealabil in intravilan prin aprobarea de catre Consiliul Local a unui PUZ . – Terenul trebuie sa nu fie in circuitul agricol. Atentie! Un teren poate sa fie in circuitul agricol, desi este in intravilan, scoaterea sa din circuitul agricol fiind extrem de anevoioasa. – Terenul trebuie sa aiba o cale de acces auto si pietonala din drumurile publice. Prin regulamente, aceasta este stabilita la 4 metri latime in Bucuresti. -Terenul trebuie sa aiba destinatia conforma cu ceea ce dorim sa construim. Desi este terenul nostru, nu putem construi un imobil cu 5 etaje pe acesta decat daca regulamentul permite in mod expres acest fapt. De asemenea, in zonele destinate locuintelor, nu putem realiza hale de depozitare, unitati de productie, etc.. Pentru a afla care este destinatia terenului, in conformitate cu regulamentul local de urbanism, trebuie sa obtinem un Certificat de Urbanism care specifica aceste date.- Terenul trebuie sa aiba asigurate utilitatile pentru alimentarea cu energie electrica, gaze, apa, canalizare, etc. Daca alimetarea cu apa se poate realiza in regim local (cu put forat), iar canalizarea cu un tanc septic vidanjabil, energia electrica este absolut indispensabila. Prin lege sunt interzise constructiile in zonele fara utilitati, daca retelele edilitare nu sunt construite de catre municipalitate sau pe cont propriu.-terenul trebuie sa aiba forma si dimensiunile minime pentru fiecare functiune in parte:deschiderea sa (latimea la strada) sa permita retragerile spre vecini in conformitate cu regulamentul local, iar suprafata acestuia, corelata cu procentul de ocupare la sol (POT)si cu coeficientul de utilizare al terenului (CUT)sa permita constructia a ceea ce dorim.

Tags : Sfatul specialistului, urbanism

SFATUL SPECIALISTULUI UTILE Din momentul achizitionarii unui teren in vederea construirii unei cladiri sau in vederea renovarii si modificarii celei deja existente ar trebui sa aveti in vedere o serie de factori. Unii factori pot fi cunoscuti si usor cantariti de dumneavoastra, altii sunt tehnici si aveti nevoie de specialisti pentru evaluarea impactului lor asupra calitatii si valorii terenului in cauza.

1. PREVEDERILE URBANISTICE Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) se obtine de la primarie, directia de urbanism. CU contine „regulile” pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza. Mai exact, CU stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc) destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert,productie etc) precum si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc). Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul. In mod curent, obtinerea Certificatului de Urbanism este o procedura simpla, ce poate fi urmata de proprietarul terenului. Modul de construire este stict reglementat de legislatia generala, dar mai ales de catre regulamentele de urbanism. Exista trei feluri de astfel de regulamente: 1.Generale, care privesc intreaga localitate; 2.Zonale, care privesc o anumita zona si 3.De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate. Regulamentele sunt insotite de planuri, si chiar se numesc astfel: P.U.G.-general, P.U.Z. – zonal si P.U.D. – de delatiu. Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza. Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Constrangerile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal: a. Functiunea permisa; nu orice functiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de productie in zonele destinate locuirii. b. Inaltimea maxima, exprimata in numar de etaje, dar si in metri. c. Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate. d. Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Acest procent variaza intre 80% pentru zonele centrale si 20% pentru cartierele noi, considerate de lux. O cifra medie este de 40%. e. Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala desfasurata a cladirii si suprafata terenului. In functie de cele enumerate mai sus si altor specificitati ale terenului, se elibereaza, de catre primarie, certificatul de urbanism, care este actul oficial in care sunt enumerate aceste constrangeri, sau, altfel spus, conditiile de construire. Este recomandabila obtinerea unui certificat de urbanism inaintea achizitionarii unui teren. O situatie specifica neplacuta este aceea in care planurile urbanistice prevad largirea strazilor pe care se gaseste terenul dumneavoastra. In aceasta situatie, o portiune importanta din teren (3-5m) va deveni, la un moment dat, strada. Retragerile se calculeaza fata de aceste limite viitoare ale terenului. Daca aveti nesansa ca trenul sa fie pe coltul a doua astfel de strazi, pierderile de suprafata pot fi drastice. Ce sunt planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD)? In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de „norme” numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata). Teoretic, intocmirea acestor norme intra in atributiile primariilor, dar in 1990 nu existau decat planuri inoperabile (planuri comuniste de sistematizare fortata). Intrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si bani, lucrurile s-au facut din mers, pentru zonele in care se cereau Autorizatii de Construire. Investitorii care doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism (PUD-uri sau PUZ-uri). PUD-ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr-o anumita zona. Intre altele, este vorba de inaltimea maxima, procentul din teren ocupat de constructie, relatiile cu celelalte cladiri din zona, destinatie (locuinte, birouri, comert, industrie, etc) sil este documentul consultat de comisia de la primarie in cazul unei cereri de Certificat de Urbanism sau Autorizatie de Construire. In orasele mari ale tarii exista zone care nu sunt reglementate printr-un PUD, iar atunci cand cineva cere o Autorizatie de Construire in zonele respective este nevoit mai intai sa realizeze acest PUD. Beneficiarul trebuie sa apeleze la o firma/arhitect urbanist cu experienta, care poate comunica in termeni profesionali cu membrii comisiei de urbanism in vederea stabilirii parametrilor tehnici in limitele agreate de comisie, pe baza normelor stabilite la scara orasului pentru zona respectiva (prin PUG si PUZ). Odata realizat si aprobat un PUD, acesta devine parte a normelor primariei, cu aplicare asupra tuturor cererilor ulterioare de autorizatii in zona reglementata. PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. Pentru Bucuresti si orase mari din tara, intocmirea PUG-ului a necesitat munca unor colective numeroase, timp de peste 5 ani, in domenii foarte variate (demografic, trafic, economic, istoric, etc). PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. PUG-ul Bucurestiului este publicat pe site-ul primariei (www.pmb.ro). In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele. PUZ-ul stabileste norme mai detaliate decat PUG-ul, pentru o anumita zona a orasului. In prezent intreaga zona centrala, precum si zonele cu potential imobiliar sunt „acoperite” de PUZ-uri. PUZ-ul este si el un proiect complex, scump, care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.

Tags : Sfatul specialistului, certificatul de urbanism

SFATUL SPECIALISTULUI

2. DIMENSIUNEA SI ORIENTAREA TERENULUI Primul pas este comparatia cu dimensiunile minime impuse de regulamentul de urbanism. Acestea se refera la latimea la strada a terenului si la suprafata minima si, in cazul oraselor mari , acestea sunt de 8m latime si 150mp pentru cladiri insiruite, de 10-12m si 200mp pentru cladiri alipite la calcan si de 12m si 200mp pentru cladiri izolate pe lot. (In paranteza, cateva explicatii: cladiri insiruite sunt cele care ocupa intreaga latime a lotului si, prin urmare, se alipesc in calcan pe ambele laturi; alipire la calcan inseamna construirea cladirii pana la marginea unui teren; zidul aflat direct pe limita de proprietate, in care in general nu sunt permise ferestre, se numeste calcan; cladirile izolate pe lot sunt retrase fata de toate laturile terenului, dar nu neaparat de la strada.) Cladirile insiruite se intalnesc rar in tara, desi sunt foarte comune in occident. In celelalte cazuri, esentiale sunt retragerile impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta. Avand in vedere aceste retrageri, pe un teren cu latimea minima de 12m, veti putea construi o cladire izolata de doar 6-7m latime, ceea ce este posibil, dar nu de dorit. Daca exista posibilitatea alipirii la calcan, latimea constructiei va putea fi de 10m, ceea ce este deja acceptabil. In esenta, ternurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, cladiri cu latimi de peste 9m. Explicatia este simpla: sub aceasta latime, spatiile interioare tind sa se organizeze pe tipul „vagon”, adica sa se insire toate in lungul casei, eventual deservite de un hol lung. Bineinteles, se pot realiza cladiri si pe latimi mai mici, pana la limita legala; criteriile enumerate se aplica celor care au posibilitatea selectiei. Coeficientii urbanistici (P.O.T. si C.U.T.) sunt si ei foarte importanti. Astfel ca, un teren cu o suprafata destul de buna, de 500mp, poate fi insuficient in situatia in care nu este permisa construirea unei cladiri pe mai mult de o cincime din suprafata sa (P.O.T. = 20%). Orientarea fata de punctele cardinale este semnificativa in masura in care nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, inspre vest. De exemplu, pe un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, unde in general rezulta curtea principala, va exista o problema importanta: spatiile principale, daca vor fi orientate inspre curte, adica spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada vor fi lipsite de intimitate. Problema se poate rezolava partial doar printr-o solutie arhitecturala inteligenta.
3. UTILITATILE URBANE Oamenii isi desfasoara activitatea zilnica fie in interiorul constructiilor, fie in preajma lor. Ganditi-va in cate constructii ati intrat numai in decursul ultimei luni si ganditi-va daca nu considerati ca oricare din aceste constructii ar trebui sa respecte niste norme minime de securitate, igiena, confort, etc. Autorizatiile si avizele sunt singura modalitate prin care primaria poate controla respectarea normelor, pe baza proiectelor prezentate. Singura utilitate cu adevarat obligatorie este curentul electric. Chiar daca, la limita, exista generatoare cu combustibil lichid, aceasta nu este o solutie viabila. Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane. Apa se extrage dintr-un foraj de adancime (aprox. 50m), apele uzate menajere se elimina intr-un bazin vidanjabil subteran care se goleste periodic, sau intr-o statie de epurare de dimensiuni reduse, iar incalzirea se face cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, sau motorina. Desi aceste solutii exista, ele sunt destul de costisitoare, atat initial cat si pe termen lung (vidanjarea, combustibilul), marind valoarea investitiei cu pana la 10.000euro. Sunt de preferat, pe cat posibil, retelele orasului. Si aici exista o posibila capcana: chiar daca aceste retele sunt destul de apropiate (la cateva zeci de metri) de terenul pe care se realizeaza cladirea, costul racordarii la aceste retele este destul de ridicat, astfel c a si pretul de vanzare al terenului ar trebui sa fie mai mic.
4. CAI DE ACCES, VECINATATI SI UTILITATI PUBLICE Acesta este criteriul cel mai simplu. Este de dorit ca terenul sa se afle in apropierea unor strazi, bulevarde sau sosele importante, cu trafic fluent. Este totusi necesara o anumita distanta fata de zgomotul si poluarea acestor strazi. Distanta variaza in functie de vegetatia existenta in zona, care actioneaza ca o bariera impotriva poluarii si in functie de gradul de poluare produs de strada principala respectiva. O retragere corecta ar fi de aproximativ 100m pentru strazi principale, 200m pentru bulevarde si sosele nationale. Distantele sunt orientative, situatia reala de la fata locului este indicatorul principal. Atat in cartierele noi cat si in cele vechi este important in ce masura zona in care se afla terenul a fost construita (sau reconstruita). In functie de aceasta puteti aproxima pentru cati ani vor mai fi santiere in zona – producatoare de poluare, distrugatoare de drumuri. Nu vizitati terenurile pe care va ganditi sa le achizitionati dupa orele de program sau la sfarsit de saptamana, pentru ca puteti sa nu observati anumite surse de poluare, in special sonora. Din nou un criteriu la indemana – prezenta utilitatilor publice. Prin aceasta denumire generica se inteleg: magazine, parcuri, gradinite, scoli, transport in comun si altele. Din acest punct de vedere sunt avantajate cartierele vechi, unde aceste utilitati functioneaza deja. In cartierele noi pot aparea, cu timpul, utilitatile necesare, dar este de vazut cat de indelungata va fi acesta perioada.
5. NATURA TERENULUI DE FUNDARE Se pot realiza cladiri in orice conditii de fundare, indiferent de natura terenului. Problema nu sta in imposibilitatea construrii ci in costurile acesteia. Astfel ca pretul constructie creste semnificativ in functie de calitatea terenului de fundare. In unele cazuri se impun solutii foarte costisitoare, care pot prescrie si anumite alcaturi (ex: obligatoriu cu subsol, obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.

Tags : Sfatul specialistului despre teren

SFATUL SPECIALISTULUI

6. CARTIERE NOI VS. CARTIERE VECHI Problemele constructiei de locuinte in mediul urban pot fi impartite in doua categorii, in functie cele doua tipuri de locatii ce se intalnesc in Bucuresti, dar si in alte mari orase romanesti. In primul rand, din punctul de vedere al dimensiunii cererii, sunt cartierele noi de locuinte, situate la periferia orasului, aproape exclusiv in zona de nord. Multe dintre aceste cartiere nu se gasesc propriuzis pe teritoriul administrativ al Bucurestiului (sau al orasului in care se va construi) , dar acest lucru se va remedia cu timpul, prin inglobarea in acest teritoriu a comunelor limitrofe. Specifice acestui tip de locuire sunt urmatoarele caracteristici:– posibilitatea achizitionarii unei suprafete relativ mari de teren, (incepand cu 500mp, dar in general mai mult), din cauza preturilor ceva mai scazute fata de centrul orasului. Defapt, este vorba mai mult de o necesitate decat doar de o posibilitate, pentru ca aceste suprafate mari de teren asigura o calitate a locuirii de asa natura incat sa contrabalanseze dezavantajele locuirii la periferie. Chiar regulamantele de urbanism impun astfel de cartiere verzi, prin limitarea procentului de ocupare a terenului permis la 20%, in unele zone, ceea ce inseamna ca daca sunteti in posesia unei suprafete de teren de 500mp veti putea construi o casa cu o suprafata a parterului de numai 100mp. Pentru realizarea unei locuinte cu un standard mai ridicat va trebui sa mai achizitionati teren, macar pana la aproximativ 1000mp. – libertate stilistica mare, data de distanta sporita fata de casele vecine. Sunt astfel posibile solutii arhitecturale interesante, care sa singularizeze locuinta in cauza. – lipsa traficului auto intens, ceea ce asigura o liniste relativa. Sunt de evitat locatiile care nu au acest atribut, desi asigura un acces ceva mai facil spre oras. O distanta rezonabila fata de arterele cu trafic intens ar fi 100m, dar, in functie de situatie, aceasta cifra poate varia in ambele sensuri. – autoselectia vecinilor, pe baza exclusivismului construirii intr-un cartier nou; – lipsa dotarilor urbane, cum ar fi magazine, scoli, transport in comun sau alimentatie publica. Aceste dezavantaje se vor corecta cu timpul, dar este posibil ca acest timp sa fie destul de indelungat. In general, pentru astfel de cartiere, deplasarea cu autoturismul personal este obligatorie, unele zone mai departate fiind evitate chiar si de companiile de taximetre. Acest tip de locuire, nou pentru Romania, a fost introdus in Statele Unite in anii de dupa al doilea razboi mondial, dar ceva mai planificat, cu grija pentru dotarile urbane. Problemele de trafic, ce si-au facut aparitia si in Bucuresti, au determinat o diminuare relativa a interesului pentru aceasta locuire in suburbii, chiar daca sistemul rutier american este cu mult mai bine dezvoltat decat cel bucurestean. In al doilea rand, avem locuirea in centrul orasului, centrul fiind inteles aici intr-un sens mai larg decat de obicei. Este vorba mai ales de cartiere vechi de locuinte, de calitati variabile la inceput, dar care tind incet sa ajunga la un standard relativ ridicat. Cresterea preturilor terenurilor si constructiilor face ca persoanele cu posibilitati materiale reduse, ce inca locuiesc in asfel de case, sa fie nevoite sa vanda. La achizitionarea unor astfel de proprietati trebuiesc luati in considerare urmatorii factori: – suprafata de teren necesara. Terenurile disponibile au in general suprafete mici, suficiente pentru case de dimensiuni modeste, dar neincapatoare pentru un standard ceva mai ridicat. Procentul de ocupare a terenului permis de regulamente variaza intre 40% si 70%, functie de care suprafata de teren necesara poate fi de 250-400mp. Sub 250mp terenurile ofera posibilitati reduse de construire, desi in unele cazuri acestea sunt suficiente. Variatia este data de proportia terenului, fiind de dorit formele cat mai compacte, nu alungite, si de posibilitatea de a construi lipit de limita de proprietate, in calcan, care este un lucru necesat pentru suprafetele mici. – calitatea cladirilor existente pe teren. Aceasta judecata este delicata si este necesar (nu si obligatoriu) a fi solicitate serviciile unui expert autorizat . Aparenta finisajelor nu este un criteriu bun de judecata, iar parerile agentilor imobiliari cu atat mai putin. Exista multe cazuri in care, desi cladirea existenta arata a fi in stare relativ buna pentru ochiul unui nespecialist, si astfel se platesc mai multi bani vanzatorului, se constata in momentul proiectarii extinderilor dorite ca pretul consolidarii cladirii existente este apropiat de cel al demolarii si construirii de la zero. – calitatea vecinatatilor. Fiecare cartier vechi are ritmul sau de dezvoltare. Este avantajos de ales locatii in care este de asteptat o atingere a standardului de calitate dorit intr-un timp cat mai scurt (trei la cinci ani). Acest lucru se poate evalua dupa numarul de santiere functionale aflate in zona si alte criterii. – libertate stilistica ceva mai redusa, data de necesitatea integrarii intr-un sit compact, mai ales in situatia cel mai des intalnita a caselor cuplate. Sunt totusi posibile variatii importante.In toate cazurile este avantajoasa consultarea unui arhitect inainte de achizitionarea terenului pe care urmeaza sa se construiasca. Acest lucru se face contra unor sume nesemnificative, sau chiar si gratuit in unele cazuri. Se poate determina astfel cu precizie daca terenul este corespunzator cladirii ce se intentioneaza a se realiza pe el.

Puteti consulta articolul MODIFICĂRI IMPORTANTE INTRODUSE ÎN LEGEA URBANISMULUI prin Legea nr. 190/2013 ,articol publicat pe siteul www.pelifilip.com

Tags : Sfatul specialistului despre cartiere

Când vrei să îți cumperi o locuință, dar nu ai bani cash, o opțiune este să apelezi la un împrumut bancar. Două dintre programele de finanțare pe care le ai la îndemână sunt creditul ipotecar și creditul imobiliar. Dar, care sunt diferențele dintre cele două, avantajele și dezavantajele? Deși creditul ipotecar este un tip de credit imobiliar, există diferențe clare între cele două, iar acestea variază de la o bancă la alta. Principala diferență o constituie modul de garantare a creditului: - pentru creditul ipotecar se garantează cu locuința pentru care a fost făcut creditul - pentru creditul imobiliar se garantează cu imobilul care este cumpărat sau cu alte proprietăți (apartament/casă/teren) ale solicitantului de credit sau ale unor terți. Diferențele principale dintre cele două tipuri de credite constau în principal în asigurările necesare, mărimea cotei finanțate și garanția solicitată. Dacă nu deții o locuință pe care să o oferi drept garanție, dar ai o sumă de bani din care ai putea plăti avansul, cea mai bună soluție pentru tine este creditul ipotecar. Dacă, însă, ai deja o locuință și vrei să mai cumperi una, dar nu ai banii pentru avans, soluția este creditul imobiliar. Altă diferenţă este reprezentată de dobânda percepută pentru fiecare tip de credit. În cazul creditului ipotecar dobânda poate varia în funcţie de fluctuaţiile unui indice de referinţă menţionat în contract. Pentru creditul imobiliar, dobânda poate fi modificată oricând în funcţie de condiţiile existente pe piaţă financiar-monetară. La creditul imobiliar suma este virată în contul solicitantului de credit, iar la creditul ipotecar în contul celui de la care este achiziționată proprietatea respectivă. Creditul ipotecar este mai strict reglementat și din cauza legislaţiei dobânda nu variază atât de ușor ca în cazul creditului imobiliar. În principiu, băncile au libertatea de a stabili condiţiile de creditare în funcţie de normele interne ale instituţiei, iar garanţiile sunt reglementate prin Codul Civil. Creditul imobiliar este mai permisiv în ceea ce priveşte tipul de garanţie acceptată, dar are un grad mai ridicat de risc. În schimb, cel ipotecar poate fi perceput ca fiind mai rigid, dar este considerat mai sigur. Ambele credite au avantaje şi dezavantaje. La unele bănci, creditele ipotecare și cele imobiliare sunt reprezentate de același produs, iar la altele de două produse diferite.   Sursa: magazinuldecase.ro

Tags : credit ipotecar, credit imobiliar

Acte necesare cadastru / intabulare Pentru realizarea documentatiei aveti nevoie de urmatoarele acte:

• Actele de proprietate ale imobilului (Contract de Vanzare-Cumparare, Proces verbal de Predare-Primire in cazul in care imobilul a fost cumparat de la stat, Sentinta Civila, Certificat de Mostenitor, Act de donatie,etc.) – in doua copii din care una legalizata.;

• Certificat Fiscal pentru Cadastru si Intabulare;

• Acte de indentitate ale proprietarului/proprietarilor – in doua copii;

• Cerere tip completata si semnata de proprietar pusa la dispozitie de expertul autorizat;

• Declaratie privind limitele proprietatii pentru care se executa masuratorile pusa la dispozitie de expertul autorizat;

• Cerere de inregistrare in Cartea Funciara – pusa la dispozitie de expertul autorizat;

Atentie! Certificatul fiscal este valabil 30 de zile, si nu trebuie sa depaseasca sfarsitul lunii. ex: Daca cererea a fost depusa dupa data de 25 martie este valabil pana la 1 mai. Fara plan cadastral nu se poate face nicio instrainare. In cazul in care imobilul a fost dobandit dupa 1 iulie 1999 (data la care a intrat in vigoare Legea Cadastrului si Cartii funciare) si exista plan cadastral nu se mai face alt plan cadastral. Certificatul Fiscal Este documentul care atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat. Actele necesare eliberarii acestui certificat fiscal sunt urmatoarele :

• cerere (formular tip);

• act de identitate (original si fotocopie);

• dupa caz :

• Certificat de mostenitor (original si copie xerox);

• Certificat de deces (original si copie xerox);

• Certificat de nastere (original si copie xerox);

• Certificat de casatorie (original si copie xerox);

• Sentinta de divort (original si copie xerox);

• dovada achitarii taxei de timbru in valoare de 1 leu/document;

• dovada achitarii taxei de timbru in valoare de 4 lei;

• timbru fiscal de 0.30 lei.

Certificatul fiscal se va elibera, prin compartimentul REGISTRATURA – personal proprietarului pe baza buletinului de identitate sau a cartii de identitate, dupa caz. in situatia in care proprietarul nu se poate prezenta, se va desemna un reprezentant prin procura notariala sau imputernicire avocatiala. Pentru persoanele din strainatate, procura trebuie sa fie intocmita la Ambasada sau Consulatul Romaniei. Certificatul fiscal este valabil doar 30 de zile de la eliberare. Adeverinta Asociatia de Proprietari/Locatari Adeverinta de la Asociatia de Proprietari, respectiv Locatari, este un formular standard care atesta ca nu aveti datorii catre asociatie.

• se completeaza in 3 exemplare de catre administrator si presedintele Asociatiei de locatari. Este obligatoriu ca acestia sa semneze sa stampileze si sa-si treaca numele in clar;

• se ataseaza copie xerox dupa ultima lista a cotelor de la intretinere (care sa aiba stampila asociatiei in original);

• se ataseaza copie xerox a ultimei chitante a platii cotelor de intretinere;

• vizarea adeverintei de catre Primaria de sector;

Adeverinta de la Asociatia de locatari este valabila numai cu viza Primariei de sector. Extrasul de carte funciara Extrasul de carte funciara este actul in care este trecuta situatia juridica a imobilului. Aici sunt trecute toate datele referitoare la descrierea imobilului, numele si prenumele proprietarilor, actele prin care acestia au dobandit imobilul, sarcinile proprietatii (ipoteca, interdictii de instrainare, privilegii, etc). Extrasul de carte funciara se elibereaza de catre Biroul de Carte Funciara in baza actelor de proprietate care au fost intabulate in Cartea Funciara a imobilului. Pentru eliberarea acestuia trebuie sa va adresati biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare cumparare si unde trebuie sa depuneti:

• dovada intabularii imobilului;

• copie act de proprietate;

• copie act identitate proprietar (proprietari);

• cerere tip;

Acest extras de carte funciare se elibereaza numai delegatiilor notariali, la cererea clientilor si are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii cererii, timp in care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelasi imobil. Astfel, este exclusa vanzarea imobilului de doua ori. Mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.

• Certificatul de sarcini va fi necesar in cazul in care cadastrul s-a facut cu mult timp in urma dar fara intabulare.

• Notarul face intabularea pentru cumparator

In cazul in care faceti un precontract (care nu este realizat la notar) cumparatorul trebuie sa solicite certificatul de carte funciara informativa, pe baza unei chitante scrisa de cel care vinde. Cel mai sigur este sa participe si martori, indicat 2 (dar sa nu fie ruda pana la gradul 3 inclusiv). Actele care atesta dreptul de proprietate Actul de dobandire al bunului imobiliar care atesta proprietatea poate fi de mai multe tipuri in functie de urmatoarele cazuri: 1. Imobilul a fost cumparat de la o persoana fizica – in acest caz este vorba despre un act de vanzare-cumparare 2. Imobilul a fost cumparat de la stat dupa 1989 – act de vanzare-cumparare – procesul verbal de predare-primire a imobilului – dovada achitarii integrale a apartamentului din partea societatii creditoare, daca plata s-a facut in rate – daca plata ratelor s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare 3. Imobilul a fost cumparat de la stat inainte de 1989

• contractul de construire

• procesul verbal de predare-primire a imobilului

• titlul de proprietate eliberat de Administratia locala.

• incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu plata in rate).

• Daca imobilul a fost achitat integral, dar nu a fost radiata inscriptia ipotecara, atunci trebuie sa va prezentati la CEC cu contractul de construire in original si sa depuneti o cerere prin care sa solicitati eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul CEC-ului ( biroul administrativ) pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare variaza intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se face la biroul de carte funciara.

In functie de caz si urmatoarele acte pot atesta dreptul de proprietate:

• Certificat de mostenitor

• Contract de donatie

• Contract de schimb

• Sentinta civila definitiva

Acte necesare pentru vanzare imobil 1. Acte de proprietate in original a) in cazul actelor incheiate cu SCAVL Giulesti, SC ICRAL Foisor SA, SC Orizont SA, DAFI, SC APOLODOR SA, IMOBILIARA RA, SC ROMCONFORT SA, SC Cotroceni SA, SC TITAN SA , SC BERCENI SA etc.: – contract vanzare cumparare sau contract de construire; act aditional; – proces verbal de predare-primire a locuintei – contract de imprumut – dovada de achitare integrala (adeverinta) b) in cazul actelor incheiate la notar – contract vanzare cumparare c) in cazul mostenirilor, dupa caz, actele de proprietate de la punctul a) sau b) si certificatul / certificatele de mostenitor. La incheierea contractului de vanzare cumparare se vor prezenta in original toate actele fostilor proprietari (istoricul proprietatii). 2. Certificat fiscal de la Directia Taxe si Impozite Locale sau Primaria Localitatii unde se afla apartamentul – pentru judete. In certificatul fiscal trebuie precizat obligatoriu: proprietarul sau proprietarii cu numele corect; adresa corecta a apartamentului; suprafata de teren aferenta; fara datorii. Certificatul fiscal nu trebuie sa fie mai vechi de 3 zile si trebuie sa fie eliberat in luna in care se incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica. Certificatul fiscal trebuie adus la notariat cu o zi inainte de autentificarea contractului de vanzare cumparare, pentru verificare. In cazul in care nu se aduce cu o zi inainte si exista greseli, proprietarul isi asuma riscul de a nu incheia contractul de vanzare cumparare la data programata. In cazul in care apartamentul nu este intabulat, intabularea se poate face si de catre biroul notarial si trebuie adus certificat fiscal pentru intabulare. La data incheierii contractului de vanzare cumparare trebuie adus un alt certificat fiscal, valabil 3 zile, cu mentiunea pentru vanzare . 3. Incheierea de carte funciara de la judecatorie sau de la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de Carte Funciara de sector. 4. Extrasul de carte funciara (valabil 5 zile de la data depunerii cererii la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de Carte Funciara de sector), care se obtine numai de biroul notarial. In extras trebuie sa se precizeze ca imobilul nu este grevat de sarcini. Pentru obtinerea extrasului de carte funciara, trebuie sa se prezinte si sa completeze cererea la notariat, unul dintre proprietari, cu patru zile lucratoare inainte de incheierea contractului de vanzare cumparare. 5. Adeverinta de la asociatia de locatari / proprietari din care sa reiasa ca apartamentul nu are datorii la cotele de intretinere, vizata la primaria de sector. In cazul in care apartamentul este situat in sectorul 5, cererea trebuie depusa la Primarie, pentru vizat, cu cel putin 6 (sase) zile lucratoare inainte de semnarea contractului de vanzare cumparare; 6. Ultima chitanta de achitare a energiei electrice. 7. Dosar cadastral in copie. 8. Certificat Energetic la case si apartamente obligatoriu. 9. Certificat Urbanism pentru teren intravilan gol obligatoriu .. 10. Daca este cazul, certificat pentru schimbarea adresei postale, in cazul in care adresa postala din titlul de proprietate nu corespunde cu adresa postala din certificatul fiscal, incheierea si extrasul de carte funciara. 11. Certificate de casatorie vanzatori si cumparatori (daca este cazul), sau sentinta civila de divort cu mentiunea definitiva si irevocabila. 12. Buletinele / cartile de identitate (trebuie sa fie in perioada de valabilitate), in cazul in care este expirat se prezinta pasaport si carnet de conducere. Toate documentele se prezinta in original.

Tags : Acte necesare vanzare imobil

  Recepția unui apartament (casa )la cumparare  

Când sunt pregãtiți pentru achiziționarea unei locuințe, clienții se concentreazã exclusiv ca alegerea apartamentului sã îndeplineascã întocmai criteriile lor: buget, locație, finisaje.

Majoritatea uitã, însã, de un ultim pas extrem de important pentru a-și asigura o locuire fãrã griji pe termen lung – procesul de predare-primire a apartamentului.

Aceastã etapã este esențialã mai ales când în ecuație intrã achiziționarea unui apartament nou.

Recepția apartamentului poate scoate la ivealã atât eventuale probleme cu care proprietarul s-ar putea confrunta în viitor, cât și modul în care va decurge relația cu dezvoltatorul, în funcție de flexibilitatea și deschiderea acestuia.

Ce implicã procesul de predare-primire

În general, procesul de predare-primire este momentul în care clientul face o ultimã vizitã pentru a analiza apartamentul recent achiziționat. În particular, aceastã predare-primire implicã mai ales componenta tehnicã a apartamentului, aceasta fiind principala sursã a unor eventuale probleme ulterioare.

Recepția apartamentului are, de obicei, douã forme: la nivel de vicii aparente, când clientul vine singur și constatã starea apartamentului la momentul la care îl preia, dar și la nivel de eventuale vicii ascunse, noul proprietar venind însoșit de aceasã datã de un expert tehnic în mãsurã sã întreprindã și verificãri pentru depistarea unor vicii ascunse.

Dezvoltatorii serioși, cu renume în piațã, permit clienților sã vinã însoțiți de orice tip de specialist (expert în hidroizolații, instalații, structurã de rezistențã etc.), dar clientul ar trebui sã se intereseze îndeaproape de pregãtirea persoanei alãturi de care vine.

Nu sunt puține cazurile în care clienții vin alãturi de diletanți care le furnizeazã mai mult informații eronate sau de micã importanțã.

Ce sã verifici la recepția apartamentului?

Recepția apartamentului ar trebui efectuatã pe mai multe direcții pentru a fi acoperitoare.

În primul rând, verificarea atentã din punct de vedere juridic, incluzând aici autorizația de construire, procesul-verbal de recepție a lucrãrii, cadastru etc.

De fapt, aceastã verificare ar trebui fãcutã și în momentul în care se realizeazã dezmembrarea apartamentului și se efectueazã cadastrarea locuinței.

Clientul ar trebui sã fie atent și ca în cadastru sã figureze exact ceea ce achiziționeazã și sã nu existe elemente suplimentare sau lipsã în realitate fațã de plan.

Verificarea tehnicã este a doua etapã și cea mai importantã, iar natura verificãrilor se realizeazã în funcție de fiecare spețã în parte.

De exemplu, pentru apartamentele aflate la ultimul etaj, clientul are trebui sã vinã însoțit de un expert în terase și acoperișuri.

Totodatã, dezvoltatorii de încredere oferã la recepția apartamentului un manual de utilizare a apartamentului, în care sunt clar menționate toate detaliile necesare pentru o bunã funcționare și întreținere.

De preferat este ca recepția apartamentului sã se realizeze în prezența unui reprezentant al constructorului sau a unui inginer din partea dezvoltatorului – o persoanã avizatã, capabilã sã rãspundã întrebãrilor de ordin tehnic venite din partea clientului.

Ulterior mutãrii, verificarea atentã de la început trebuie dublatã și de o întreținere corespunzãtoare. De exemplu, folosirea unor materiale potrivite de curãțenie pentru parchet, aerisirea încãperilor pentru îndepãrtarea umiditãții, efectuarea unui reglaj pe an la tâmplãrie și schimbarea periodicã a garniturilor etc.

Ce cuprinde procesul-verbal de predare-primire?

În procesul-verbal încheiat la recepția apartamentului, ar trebui menționate toate problemele și viciile aparente constatate în timpul vizitei, alãturi de un timp de remediere. Un alt aspect important este legat de finisaje – dacã finisajele sunt unele speciale, alese de client, acesta va trebui sã se asigure cã firma care va monta respectivele finisaje știe cum sã le monteze pentru a nu provoca nicio daunã.

Citirea indexului de la contor nu trebuie nici ea uitatã și menționatã în procesul-verbal încheiat la preluarea apartamentului.

Clientul ar trebui sã se și asigure cã plata facturilor la utilitãți este efectuatã la zi întrucât furnizorii de utilitãți nu acceptã transferul în cazul unor facturi restante.

Este bine sa se cunoasca cativa termeni folositi pentru suprafetele utilizate in literatura si limbajul de specialitate: suprafata construita, suprafata utila (suprafata incalzita) si suprafata locuita.

SUPRAFATA CONSTRUITA DESFASURATA

Suprafata construita desfasurata a unui imobil reprezinta suma ariilor sectiunilor orizontale (planurilor) ale tuturor nivelurilor cladirii, delimitate de conturul exterior al anvelopei cladirii.

Nu se iau in calculul suprafetei construite desfasurate: suprafata subsolurilor cu inaltimea libera de pana la 1,80 m, suprafata subsolurilor cu destinatie stricta pentru gararea autovehiculelor, spatiile tehnice sau spatiile destinate protectiei civile, suprafata balcoanelor, logiilor, teraselor deschise si neacoperite, teraselor si copertinelor necirculabile, precum si a podurilor neamenajate, aleile de acces pietonal / carosabil din incinta, scarile exterioare, trotuarele de protectie. [pentru textul exact si integral va rugam sa revedeti ultima actualizarea a Legii 350/2001]

SUPRAFATA CONSTRUITA

Suprafata construita a unui imobil reprezinta aria construita la nivelul solului, cu exceptia teraselor descoperite ale parterului care depasesc planul fatadei, a platformelor, scarilor de acces.

Proiectia la sol a balcoanelor a caror cota de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat si a logiilor inchise ale etajelor se include in suprafata construita. [pentru textul exact si integral va rugam sa revedeti ultima actualizarea a Legii 350/2001]

SUPRAFATA INCALZITA (SUPRAFATA UTILA)

Suprafata incalzita (suprafata utila) se refera la suprafetele unui apartament sau imobil incalzite direct sau indirect, prin transfer de caldura prin elementele interioare de constructie. Suprafata incalzita in cazul cladirilor rezidentiale sau a apartamentelor rezulta ca diferenta dintre suprafata construita desfasurata si suprafata ocupata de pereti, stalpi si alte elemente structurale.

Pentru a determina suprafata incalzita (suprafata utila) a unui apartament adunam suprafetele utile (vazute) alte tututor incaperilor. In aceasta categorie intra camerele de zi, dormitoarele, baile, toaletele, bucatariile, spatiile de depozitare (camari, debarale) si cele de circulatie din interiorul apartamentului.

SUPRAFATA LOCUITA

Suprafata locuita se determina ca suma a suprafetelor camerelor locuite / ocupate din zona principala a cladirii.

Relatia dintre suprafata construita, suprafata incalzita si suprafata locuita este

Suprafata construita desfasurata > Suprafata incalzita > Suprafata locuita

Tags : Recepția unui imobil la cumparare