Consideratii privind contractul de intermediere

„1. Reglementare expresă în Noul Cod Civil

Contractul de intermediere este reglementat expres în noul cod civil (“NCC”) prin articolele 2.096-2.102, devenind astfel un contract numit.

Contractul de intermediere este definit ca fiind „contractul prin care intermediarul se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract”.

2. Intermedierea imobiliară, reglementarea din Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorului

Activitatea de intermediere imobiliară a fost reglementată anterior prin Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorului (“Ordonanța privind protecția consumatorului”).

Astfel, conform prevederilor din Ordonanța privind protecția consumatorului, intermedierea imobiliară este activitatea de mijlocire a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare sau de închiriere a imobilelor. Beneficiarul acestei activități este consumatorul, definit ca fiind „orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care acţionează în scopuri din afara activităţii sale comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale”.

Considerăm astfel că raportul dintre intermedierea prevăzută în NCC și intermedierea imobiliară din Ordonanța privind protecția consumatorului este cel de la general la special, reglementarea din NCC fiind una generală, iar cea din Ordonanța fiind o reglementare specială, doar pentru situațiile în care contractul intermediat este unul de vânzare-cumpărare, sau unul de închiriere a imobilelor, iar clientul îndeplinește condițiile legale pentru a fi considerat un consumator.

3. Părțile în contractul de intermediere

În terminologia folosită de NCC, părțile contractului de intermediere sunt intermediarul și clientul. Intermediarul este partea care se obligă să găsească un cocontractant pentru clientul său pentru încheierea unui contract, iar clientul este partea beneficiară a activității prestate de către intermediar.

În raporturile dintre intermediar și părțile puse în legătură (client și terțul ce este identificat de intermediar), intermediarul acționează ca independent, așa cum se prevede expres în art. 2.096 din NCC, între acesta și părțile intermediate neexistând o relație de subordonare sau de prepușenie, contractul de intermediere deosebindu-se astfel de contractul de mandat și contractul de comision Prin urmare, intermediarul este de regulă un profesionist al cărui obiect de activitate trebuie să aibă în vedere punerea în legătură a persoanelor care doresc să încheie o anumită categorie de contracte[1] și care trebuie să fie autorizat pentru desfășurarea unei astfel de activități. De altfel, în cazul intermedierii imobiliare, terminologia folosită pentru intermediar este cea de agenție imobiliară, si este definit ca fiind un operator economic, furnizor de servicii imobiliare, care acţionează în numele şi în interesul unor terţi, prin urmare o persoană fizică sau juridică ce acționează cu titlu profesional.

4. Obiectul contractului de intermediere

Obiectul contractului de intermediere este reprezentat de operațiunea juridică de intermediere. Sub aspectul naturii obligaționale a activității de intermediere, obligația asumată de către intermediar este aceea de a pune în legătură cealaltă parte din contractul de intermediere, clientul, cu un terț în vederea încheierii unui contract. NCC nu desemnează vreo categorie specială de contracte ce pot fi încheiate în urma activității de intermediere, rezultând o libertate absolută cu privire la desemnarea contractelor ce pot fi intermediate, cu respectarea bineînțeles a condițiilor de validitate a acestora.

Precizăm faptul că NCC condiționează nașterea unor raporturi juridice obligaționale stabilite printr-un contract dintre două părți (i.e. dreptul intermediarului la remunerație), de nașterea unor raporturi obligaționale străine, în care doar una dintre părțile contractului inițial, clientul, se obligă din nou, în fața unui terț.

5. Reprezentarea în contractul de intermediere

Ca regulă, așa cum e prevăzut expres prin art. 2.096 (2) din NCC, intermediarul este o persoană independentă față de părțile intermediate, rolul său fiind acela de a pune în legătură părțile intermediate, fără însă a participa la negocierea sau încheierea efectivă a contractului. Cu toate acestea, art. 2.102 prevede o derogare de la această regulă, pentru situația în care intermediarul a fost împuternicit expres să reprezinte părțile intermediate la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia.

Astfel, intermediarul poate reprezenta, atât clientul cât și terțul la încheierea contractului intermediat sau a altor acte de executare a acestuia. În această situație vor deveni aplicabile regulile de la mandatul cu reprezentare, creând premisele implicării juridice a intermediarului ca reprezentant al uneia dintre părțile intermediate, acesta obligându-se să încheie respectivul contract pe seama părții reprezentate. Împuternicirea acordată intermediarului trebuie să respecte cerințele de formă impuse de actul juridic ce urmează a fi încheiat (art. 1.301 și art. 2013 din NCC)[2].

Considerăm că intermediarul poate reprezenta în același timp atât clientul cât și terțul identificat de către intermediar, sub condiția respectării art. 1.304 din NCC cu privire la dubla reprezentare.

Suntem de părere că și în cazul contractului de intermediere cu reprezentare, dispozițiile NCC privind reprezentarea nu vor putea deroga de la regimul juridic al contractului de intermediere prevăzut de art. 2.096-2.102 din NCC. Astfel, intermediarul nu se poate prevala de alte dispoziții din NCC care reglementează reprezentarea (ex. art. 2.027 din NCC), care ar crea un regim juridic mai favorabil intermediarului decât cel reglementat de art. 2.096-2.102 din NCC.

6. Remunerația

Conform prevederii imperative prevăzute în art. 2.097 din NCC, intermediarul are dreptul la remunerație din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale.

Având în vedere cele de mai sus, putem spune că dreptul la remunerație în contractul de intermediere este stabilit sub condiția suspensivă a încheierii contractului intermediat. Suntem de părere că aceste prevederi din NCC ocrotesc un interes particular (cel al clientului), iar nerespectarea acestor prevederi este sancționată cu nulitatea relativă.

Și în ceea ce privește restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, putem constata prin interpretarea art. 2.098 din NCC că regula[3] este nerambursarea cheltuielilor, intermediarul având dreptul la restituirea acestora doar în cazul acest lucru a fost stipulat expres în contractul de intermediere.

În ceea ce privește cuantumul remunerației, alin. (2) al art. 2.097 din NCC, prevede că în lipsa convenției părților sau a unor prevederi legale speciale, intermediarul are dreptul la o remunerație în conformitate cu practicile anterioare statornicite între părți sau cu uzanțele existente între profesioniști pentru astfel de contracte.

Prin Ordonanța de Urgență nr. 79/ 2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (aprobată prin Legea 60/2012) pentru punerea în aplicare a NCC cu privire la contractul de intermediere s-a adus o completare art. 2.097. Așadar, potrivit prevederilor art. 143¹ din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a NCC, coroborate cu art. 2.010 alin. (3) din NCC, dreptul la acțiune pentru stabilirea cuantumului remunerației intermediarului se prescrie odată cu dreptul la acțiunea pentru plata acesteia.

În cazul pluralității de intermediari, art. 2.099 din NCC stabilește în mod expres faptul că remunerația în cazul unei intermedieri realizate de către mai multe persoane având calitatea de intermediari, va fi stabilită indiferent de izvorul obligației – contract de intermediere comun sau contracte distincte pentru fiecare intermediar dar care au același obiect pentru activitatea de intermediere – dacă prin contractul de intermediere nu s-au stabilit condiții specifice, prin recunoașterea dreptului fiecărui intermediar la o cotă parte egală din remunerația stabilită global.

7. Obligația intermediarului de informare

Una dintre obligațiile intermediarului stipulate expres de către NCC este aceea de informare a terțului cu privire la avantajele și oportunitatea încheierii contractului intermediat, cu condiția să nu prejudicieze în mod culpabil interesul clientului. Obligația astfel reglementată este în raport cu terțul și nu față de client, dar bineînțeles, fără a prejudicia interesele clientului.

Ordonanța privind protecția consumatorului instituie un regim specific al obligației de informare a intermediarului. Astfel, încă din faza  precontractuală  intermediarul (agenția imobiliară) are obligația de a informa clientul (consumatorul), în scris, corect, complet şi precis, cu privire la preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare, deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor, nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară, situaţia juridică a imobilului, nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

8. Obligația clientului de comunicare a încheierii contractului intermediat

Art. 2.101 prevede o obligație imperativă și pentru beneficiarul intermedierii, aceea de a-l informa pe intermediar cu privire la rezultatul negocierilor, anume dacă s-a încheiat sau nu contractul intermediat. Termenul pentru comunicare este de 15 zile de la data încheierii contractului, sancțiunea fiind aceea de dublare a remunerației cuvenite intermediarului, dacă prin contract nu se prevede altfel.

În ceea ce privește prescripția dreptului la acțiune pentru plata remunerației și a despăgubirii datorate de către client, considerăm că prescripția va începe să curgă la data la care intermediarul a cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contractului intermediat (art. 2.523 din NCC).”

Sursa :Articolul este preluat de la Juridice.ro autori  Sergiu GÎDEI, Alina GHIHANIS

Tags: Intermediere imobiliara

În ceea ce privește acordul vecinilor, potrivit subpunctului 2.5.6 al punctului 2 intitulat „Memoriu“ din secțiunea I - „Piese scrise“ din cuprinsul anexei nr. 1 la Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, coroborat cu art. 27 din Normele metodologice de aplicare a href="http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/195913">Legii nr. 50/1991, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009, Curtea reține că acesta este necesar în următoarele situații:

a) pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate - și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora.

Situațiile prevăzute la lit. a) corespund cazurilor în care prin ridicarea unei construcții noi în vecinătatea imediată a unei construcții existente pot fi cauzate acesteia prejudicii privind rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea și mediul ori siguranța în exploatare.

Cauzele acestor situații pot fi, de exemplu, alipirea la calcan, fundarea la o cotă mai adâncă decât cea a tălpii fundației construcției existente, afectarea gradului de însorire;  

b) pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente;

c) în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate.

Situațiile prevăzute la lit. b) și c) corespund cazurilor în care, ca urmare a investiției noi pot fi create situații de disconfort generate de incompatibilități între funcțiunea preexistentă și cea propusă, atât în situația în care se aduc modificări de destinație a spațiilor în interiorul unei clădiri, cât și în situația în care funcționalitatea unei construcții noi este incompatibilă cu caracterul și funcționalitatea zonei în care urmează să se integreze.

Cauzele cele mai frecvente sunt cele legate de afectarea funcțiunii de locuit prin implementarea unor funcțiuni incompatibile datorită zgomotului, circulației, degajării de noxe etc.30. În toate situațiile, acordul vecinilor se va da condiționat de asigurarea, prin proiectul tehnic și autorizația de construire/desființare, a măsurilor de punere în siguranță a construcției preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții.

Acordul vecinilor este valabil numai în formă autentică.

31. Curtea reține că refuzul nejustificat de a-și da acordul se constată de către instanța de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizației de construire/desființare în locul acordului vecinilor.

Astfel, legea dă posibilitatea instanței de a suplini acordul vecinilor, dacă se constată refuzul nejustificat al acestora, în urma analizei situației concrete a construcțiilor existente, a lucrărilor de expertiză și a certificatului de urbanism eliberat la cererea proprietarului care dorește să construiască.

În această situație, având în vedere rolul judecătorului în aflarea adevărului, consacrat prin art. 22 din Codul de procedură civilă, acesta are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Prezentul articol este extras din DECIZIA nr. 489 din 25 iunie 2020   

Publicat în  MONITORUL OFICIAL nr. 935 din 12 octombrie 2020

Tags : acord vecini pentru constructie

Construcții edificate fără autorizație de construire. Noutăți privind certificatul de atestare

De dată recentă, mai precis în Monitorul Oficial, Partea I nr. 8/08.01.2020 a fost publicată Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (denumită în continuare Legea nr. 7/2020 ), lege ce este în vigoare de la 11.01.2020.

Așa cum îî spune și denumirea, Legea nr. 7/2020 a adus o serie de modificări în cadrul  Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, dar și în cadrul Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, iar printre modificări se regăsesc și unele referitoare la certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției în cazul în care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire.

Ce este autorizația de construire?

Potrivit art. 7 alin. 1 din  Legea nr. 50/1991, astfel cum acesta a fost modificat prin Legea nr. 7/2020,  autorizația de construire se emite pentru executarea lucrărilor de bază și a celor aferente organizării executării lucrărilor, în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, care cuprinde, în copie, următoarele documente:

a) certificatul de urbanism;

b) dovada, în copie conformă cu originalul, a titlului asupra imobilului, teren și/sau construcții și, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi și extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, în cazul în care legea nu dispune altfel;

c) documentația tehnică – D.T.;

c indice 1) documentația tehnică – D.T. și pentru acordul/autorizația administratorului drumului executat pe domeniul public la infrastructura tehnico-edilitară existentă în zonă;

d) avizele și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, punctul de vedere al autorității competente pentru protecția mediului și, după caz, actul administrativ al acesteia;

d indice 1) pentru proiectele de infrastructură transeuropeană de transport, avizele/și acordurile stabilite prin certificatul de urbanism, punctul de vedere al autorității competente pentru protecția mediului și, după caz, actul administrativ al acestuia, avizele/acordurile de principiu sau, după caz, avizele de amplasament favorabile condiționate pentru relocarea sistemelor/rețelelor de transport și de distribuție a energiei electrice, gazelor naturale și a țițeiului, precum și a altor rețele de utilități situate pe coridorul de expropriere;

f) dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism și a autorizației de construire. Pentru construirea unei locuințe unifamiliale poate fi scutită de taxe, prin hotărâre de consiliu, persoana care nu deține singură ori împreună cu soțul/soția o locuință, în baza certificatului fiscal emis de autoritatea competentă.

Ce solicită legiuitorul în cazul în care execuția construcției s-a realizat fără autorizație de construire?

Potrivit modificărilor operate prinLegea nr. 7/2020, legiuitorul arată în primul rând că, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției.

În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 din Legea nr. 50/1991[1] nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției ( art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/ 1991)[2]”

Tags : Constructii fara autorizatie, Certificat de atestare

De ce sa alegi Buftea/Crevedia
Mai jos va prezentam o abordare interesanta al unui locuitor din zona despre motivele pentru care merita sa alegeti sa locuiti in Buftea/Crevedia.

"Salutare tuturor. In primul rand vreau sa precizez ca nu reprezint niciun dezvoltator imobiliar. Sunt medic de familie si locuiesc in Manastirea, Crevedia la 10 minute de mers pe jos (sau 2 cu masina) de intrarea in orasul Buftea, cartierul Studio. M-am mutat in zona acum 6 luni si sunt incredibil de multumit, eu insumi avand rezerve si considerand ca risc venind aici.
Ideea mi-a venit dupa ce, proaspat devenit medic specialist am acceptat un job la tara, la 40 km de Bucuresti in comuna Cornesti, DB. Am facut naveta doi ani din zona Aviatiei (langa Promenada Mall si toate corporatiile) pana acolo si niciodata nu am facut mai mult de 45-50 de minute. Chiar glumeam cu prietenii ca eu sunt mai relaxat din punct de vedere al timpului pana la job decat cineva care sta in Rahova si vine in Aviatiei. Dupa ce ca eu fac efectiv mai putin decat el, nici nu rup masina in treapta 1 si 2, nici nu innebunesc in trafic. Merg relaxat, drum drept, peisaj de tara…
Avand doi copii si un caine mare, apartamentul meu de 3 camere din Aviatiei devenise neincapator.Ma si saturasem de viata la bloc, vesnicele batai pe locuri de parcare, vecinii de diverse varste si categorii sociale, etc. Am inceput sa caut dar fiindca nu doream sa vand apartamentul din aviatiei, optiunile mele erau limitate. Maxim 75.000 de euro si casa trebuia sa aiba 4 camere! Gasisem ceva prin Tunari dar avea 3 camere, zona arata infect…Mai era ceva Moara Vlasiei, dar era in camp si nu aveam nici macar un chiosc sa-mi iau tigari. O data ajuns acolo, trebuia sa fiu aprovizionat ca intr-un buncar antiatomic. Camp, case razlete ici-colo, drumuri de pamant….departe….nasol. Am exclus din principiu orice posibilitate de a ma muta in Sud, Sud Vest sau Sud Est. Nici acum nu pot intelege cum oameni cu IQ din trei cifre si salarii decente, care lucreaza in nord, merg in Sud. Sudul nu are infrastructura iar accesul in Bucuresti se face prin niste cartiere imense si foarte aglomerate!
Si uite asa, mi-a pica fisa cu Buftea. Mergand eu linistit spre Cornesti, la job, am observat ca din Aviatiei fac 25 de minute pana in Buftea. Buftea e oras. Are chiar si trafic! Oare cat costa casele in zona?
Am inceput sa caut ,si oferta desi limitata arata bine : 65.000 trei camere, 75.000 patru. Mai tot ce se construieste nou se intampla in Crevedia. Asta e o prelungire a orasului Buftea, se afla in judetul Dambovita si e o comuna foarte lunga si foarte rasfirata. O dovada a faptului ca nimeni care sta in Crevedia nu are de fapt nicio treaba cu Crevedia este faptul ca atat Lidl cat si Penny au decis sa faca magazinele fix la iesirea din Buftea/intrarea in Crevedia! Cele mai bune sate/zone sunt in ordinea aceasta : Manastirea, Samurcasi si Darza. Cocani, Ciocanesti, exterior nord si altele sunt deja prea departe ,prea ca la tara. Cele trei sate au acces foarte facil la Buftea (1-2km) pe drumuri bune, libere sau pe jos (exista strazi din ele care intra direct in Buftea) Deasemenea, Manastirea si Samurcasi sunt situate de o parte si cealalta a lacului si peisajul e foarte frumos.
Voi prezenta mai jos pe puncte, zona. Sper ca macar unii dintre voi ,dupa ce veti citi ,cautand o casa veti veni sa vizitati si sa cautati aici. Eu consider ca fac o fapta buna

.

<strong class="bbc">PRETURI : </strong>Eu am cumparat in mai 2016 o casa de 4 camere, 125 mp utili (150 construiti) si 400 mp de pamant, noua, in ansamblu rezidentia cu 35 de case, asfalt, de la soseaua principala, lipit de Buftea (merg pe jos 7-8min cu copilul la gradinita de stat). Casa e din caramida, are etaj si e conectata la gaze, apa potabila din reteaua orasului si electricitate. Canalizarea se intampla momentan prin fosa septica. Exista promisiuni de canalizare dar eu nu prea cred in nicio promisiune de genul “o sa se faca”. Fosa e ok. Finisajele sunt minime dar daca nu ai pretentii poti locui fara probleme 5-10 ani fara sa schimbi nimic, decat daca se strica ceva. Pretul a fost de 68.000 euro. Da, rata prin prima casa e de 1100 de lei/luna. Cat chiria la 2 camere in Berceni.
Inainte sa cumpar am mai vazut si alte case intre 70 si 75.000 dar calitatea era identica si nu erau asa bine situatie. Cine doreste si e chiar interesat ii pot da numarul dezvoltatorului. Am inteles ca mai construieste in zona. Tipul e ok, foarte serios, a livrat ce a zis ,cand a zis si poate fi gasit la orice ora.
Terenurile variaza intre 35 euro/mp in Buftea zona centrala si 15-25 euro/mp in Crevedia. Mare diferenta nu este, voi explica mai jos de ce.

<strong class="bbc">ACCES :</strong>Aici devine interesant! FOARTE!. Banuiesc ca pe toti va sperie faptul ca e foarte departe. Ei bine, nu este. Sau este departe dar in Kilometri, nu in timp. Si timpul e ala care ni se scurge si de care nu prea avem, nu? O sa impart aceasta rubrica in doua : cu masina si fara masina.

<strong class="bbc">cu masina : </strong>timpul parcurs pe ruta dreapta pana la intrarea in Bucuresti – Crevedia-Buftea-Mogosoaia-Bucurestii Noi este de 10-25 de minute (10 noaptea, 25 la 8 dimineata, intr-o luna de toamna)
timpul parcurs pe ruta alternativa Corbeanca pana la pasaj Baneasa – Crevedia-Buftea-Corbeanca-Otopeni-Baneasa este de 20-35 de minute (20 noaptea, 35 la 8 dimineata,intr-o luna de toamna)
timpul parcurs pe ruta alternativa Chitila pana la piata Chibrit (1mai) – Crevedia-Buftea-Chitila-Soseaua Chitilei (Bucuresti sector1)-piata Chibrit este de 15-30 minute (15 noaptea, 30 la 8 dimineata intr-o luna de toamna)

Partea cu adevarat interesanta la zona Buftea/Crevedia este conectarea ei la oras si la Ilfov. Exista o sumedenie de variante si drumuri judetene care te scot oriunde iti doresti in timpi foarte buni. Nu exista trafic, se merge cu 60-80 kmph si drumurile sunt bune. Spre exemplu :

ruta pentru Militari/A1 : Crevedia/Buftea-Sabareni-Joita-Dragomiresti-Militari – maxim 30 minute indiferent de ora.
ruta pentru Domnesti/Drumul Taberii : Crevedia/Buftea-Sabareni-Joita-Bacu-Ciorogarla-Darvari-Domnesti-Dr.Taberii – maxim 45 minute indiferent de ora.
ruta pentru Pipera : Crevedia-Buftea-Corbeanca-Balotesti (se trece pe sub DN1 prin pasajul de la Hornbach/Prisma)-Tunari-Pipera – maxim 40 minute indiferent de ora.
ruta pentru Colentina : Crevedia-Buftea-Corbeanca-Balotesti-Tunari-Stefanesti-Voluntari-Colentina – maxim 50 minute indiferent de ora.

Bonus, fiind pe DN1A ,din Crevedia mai ai 25 de minute pana la Ploiesti

DN1A care intra in Bucuresti prin Bucurestii noi se continua cu Calea Grivitei de la Podul Constanta si aceasta merge drept, pana in Calea Victoriei. intr-o seara, la ora 20.00 ,esti la Ateneu in 35 de minute. 40 in centrul Vechi.
Da, nu faci nici de-aici 15 minute pana la job. Dar faci mai putin daca lucrezi in Nord decat daca ai sta in Berceni,TItan, drumul Taberei, Militari, Rahova,etc. Deasemenea, dimineata, tu fiind in Nord, tot orasul vine spre tine, dupa ce ai trecut de un anume punct nevralgic – Piata Charles de Gaule spre exemplu, sau Piata Chibrit in zona 1 mai. De-acolo inainte, e liber ca duminica. Toti cei din zona ta isi continua drumul spre birourile din Nord. Toti cei din sens opus fac la fel. Tu mergi spre centru singur. Doar tu si RATB-ul

<strong class="bbc">fara masina :</strong>Nu e asa ca esti convins/a ca in Ilfov daca nu ai masina esti mancat/a!? Ei bine, nu si in zona Buftea/Crevedia. Buftea e un oras relativ vechi (mai vechi ca Popesti Leordeni, Voluntari, Bragadiru ,samd) si resedinta de judet. Are in acte 27.000 de locuitori si daca ii adaugi si pe aia cu buletin de altceva plus cei din Crevedia, ajungi lejer la 50-60.000. E o zona bine conectata, populata si in consecinta deservita de multe mijloace de transport in comun.

Daca stai in Crevedia, va trebui sa iei un autobuz care vine ori de la Targovieste, ori de la Ploiesti. are orar fix, asa ca stii exact cand poti pleca de-acasa. Poti continua cu el drumul pana in Bucuresti ori poti sa cobori in Buftea si sa alegi unul din urmatoarele mijloace de transport :

508 – e o linie de transport in comun privata. I-as zice maxi-taxi doar ca are statii prevazute cu alveole si masinile sunt autobuze (nu microbuze). Costa 4 lei pana la Piata chibrit sau 3 pana la Laromet (metrou M4). Cum tu vii din Crevedia sau Manastirea ,te vei urca la capat, in studio. Vei avea loc. platesti 4 lei, te asezi, butonezi telefonul sau tableta si in 20-45 de minute esti in Bucurestii Noi. (45 dimineata). De-acolo poti lua metroul, autobuzul, troleibuzul, tramvaiul, ce doresti pana unde doresti.
460B – e o linie preoraseneasca a RATB (autobuzele sunt cele din Bucuresti – Mercedes Citaro) Merge pana in Bucurestii Noi, are capatul tot in Studio si vine din 30 in 30 de minute in timpul saptamanii sau din ora in ora in Weekend. Costa 5 lei, dar iti poti face abonament.

101 si 102. Sunt linii locale ale orasului Buftea.Niste autobuze mici si simpatice. Te duc din Studio cam oriunde vrei in oras inclusiv la iesirea spre Chitila de unde poti lua alte autobuze pe ruta Chitila-Bucuresti. Costa 1 leu.

TRENUL – Da, Buftea are tren. Ditamai gara pe ruta Bucuresti-Ploiesti ,probabil cea mai circulata magistrala feroviara din Romania. Daca iei ; autobuz de la Ploiesti/Targoviste,508 sau 460B trei statii, 101-102 3 statii, ajungi in centru Buftea de unde mai mergi 5 minute pe un bulevard frumos numit Mihai Eminescu pana la gara. De-acolo mai faci cu orice tren pentru 7 lei, 21 de minute pana la Gara de Nord. De la gara esti deja aproape in centru si poti lua orice,inclusiv taxiuri la suprapret ! Deasemenea poti lua trenul si pana la Aeroport. Cu tot cu drumul pana la gara Buftea, drumul pana la Gara de Nord, si drumul pana la aeroport ar trebui sa fii in Otopeni intr-o ora, o ora si 30 de minute. Fara masina. Aproape gratis.

Bla Bla Car. Pentru cine nu stie, Bla Bla e o platforma online care pune in legatura oamenii ca sa mearga impreuna cu aceeasi masina si sa imparta costurile calatoriei. Sunt o groaza de oameni care locuiesc in zona si multi ar fi bucurosi sa nu mearga singuri in masina. Costa cam 5-10 lei si mergi cu masina, te ia de-acasa, samd.

Taxiul. DIn pacate, taximetristii sunt niste magari care cand aud de Buftea vor 50 de lei fara aparat. Cu aparatul ar fi cam 30 din Bucurestii Noi. Orice transport in comun se termina pe la 22.30 asa ca daca planuiesti sa iesi in oras si sa bei, ori conduce prietena/sotia, ori dai 50 de lei unui cocalar tupeist care conduce ca un tembel dar te duce acasa….

<strong class="bbc">FACILITATI : </strong>Si aici, Buftea bate orice inseamna Ilfov (si Bucuresti pe alocuri) E un oras mic ,cochet si foarte ingrijit unde AI DE TOATE ,fara nicio exagerare. Iarasi ,o luam pe capitole.

<strong class="bbc">  INVATAMANT DE STAT</strong> : exista 3 gradinite cu program prelungit in Buftea si 2 in Crevedia.Investitiile masive ale primariilor le-au facut pe toate sa arate foarte bine. Totul e nou si curat. Personalul e cel pe care il stim si in Bucuresti. Bugetarii au un fel al lor….nu stiu ce sa zic. Eu sunt multumit, una peste alta.E cald, e curat, mancarea e buna si copii sunt ingrijiti. Locuri in gradinite sunt suficiente. Daca stai in Manastirea(Crevedia) ,Studio (Buftea) ,Samurcasi (Crevedia) Centru Buftea, poti duce copilul pe jos pana la gradinita in 15 minute dus-intors.
Scoli gimaziale sunt 5 ,dar doar 2 sunt bune. Suficient de bune incat sa nu te gandesti sa bati drumul pana in Bucuresti. Scoala nr. 1 din Buftea e atat de buna incat in clasamentul pe Ilfov e a doua si daca ar fi in Bucuresti ar fi pe locul 15. Media la examenul de sfarsit de clasa a 8-a si cu care se intra la liceu este 8.15. Daca stai in Manastirea, mergi pe jos cu copilul pana la scoala, sau merge singur. face 7-15 minute.
Scoala nr. 2 este in centrul Buftea intr-o zona foarte frumoasa dar media este mai scazuta, 6.80. Am inteles ca sunt clase cu media de 8 si clase cu media de 6….mergi si vorbesti cu directorul, dai spaga, samd…. pica copilul la clasa potrivita.
Exista si doua licee dar sunt mediocre si nu are sens. Copilul tau la 15 ani poate merge o ora cu transportul in comun pana in Bucuresti la un liceu bun.Cam asta si fac toti copii aia de 8.15 de la scoala nr. 1 dupa ce termina clasa a 8-a. In liceele din Buftea merg copii de bastinasi din comunele adiacente.

<strong class="bbc">SANATATE :</strong>Nu ai medlife si nici Regina Maria, dar nici nu iti trebuie. Eu ca medic ,nu recomand nici in Bucuresti, dar asta e o alta discutie. Buftea are spital. Spital de Obstetrica-Ginecologie. Si e un spital bun. Aici poti naste in conditii decente cu medici buni cu experienta, la fel ca oriunde in Bucuresti. Pe langa sectiile de gineco, exista si chirurgie generala dar si compartiment primri urgente. Da, daca ti-e rau intr-o seara nu trebuie sa mergi in Bucuresti. Exista medic ATI si sectie de terapie intensiva. Doamne fereste, dar exista.
Pentru alte nevoi medicale, langa spital exista ambulatoriul de specialitate unde gasesti medici ok (le-am trimis eu pacienti cand lucram la Cornesti si am fost multumit de rezultate) din toate specialitatile, gratis, pe bilet de trimitere de la medicul de familie. Ambele cladiri sunt renovate si utilate modern, arata fix ca Medlife.
Medici de familie sunt, ca oriunde. Si buni ,si prosti….Nu iti convine ,te muti. Important e ca sunt suficienti si ai de unde alege. (din pacate eu lucrez la Moara Vlasiei si nu va pot ajuta aici)
Exista in centrul Buftea statie SMURD si in studio statie de ambulanta a SAJ Ilfov. Asta inseamna ca daca suni la 112 ,ai timp de raspuns maxim. E bine de stiut ,sper sa nu aveti nevoie insa prea curand.

<strong class="bbc">CUMPARATURI :</strong>Buftenii sunt oameni gospodari dar modesti. Nu ai mall, dar ai ORICE doresti, daca nu cauti haine cu logo cunoscut pe ele. Exista piata atat in centrul Buftea cat si in Studio. Ambele sunt noi si frumoase, oferta variata. Exista deasmenea o sumedenie de magazine mici ,locale, de…orice. 5 pet-shop-uri, 3 macelarii (La Costica fiind genial de buna), aprozare, croitorii (3!!!) magazine de bricolaj, cofetarii de lux (da ,si sunt 3. Nici mie nu mi-a venit sa cred, dar cea mai mare aglomeratie de cofetarii de lux – macarons, prajituri din ingrediente speciale, fara e-uri ,de 8 lei prajitura.., se alfa (cred) in Buftea!) ,banci toate numele importante, farmacii (vreo 10) ,orice, efectiv orice. Eu nu am iesit din Buftea decat la Mall ,cand efectiv am vrut sa-mi cumpar haine sau electronice. Faci 5 minute cu masina pana oriunde, dar e frumos vara sa mergi si cu bicicleta.
Supermarket-uri : nu as vrea sa va zic de ele pentru ca eu sunt impotriva retail-ului super si hiper care distruge economia locala oriunde apare si cara toti banii in afara tarii….dar….exista, si nu putine. Ai LIDL si Penny Market (atat in Studio cat si in Centru) ,Mega Image (vreo 5)
Non Stop exista tot in studio o benzinarie Petrom sau in Crevedia o alta benzinarie Petrom. Deasemenea in centrul Buftea sunt cateva magazine Non-Stop.

<strong class="bbc">AGREMENT: </strong>Buftea/Crevedia exceleaza si aici. Spre deosebire de orice inseamna ilfov (praf, dezvoltare haotica si aglomeratie) Buftea/Crevedia e o zona verde cu lacuri si parcuri si paduri. Exista parcuri naturale (faleze pe malurile lacurilor) dar si parcuri amenajate : domeniul Stirbey (cu restaurant, patinoar iarna, echitatie, centru de evenimente) ,zona Calul Balan, pe malul lacului (un soi de Herastrau mai mic) ,Parcul dintre Flori (un parc nou-nout construit in 2015 intins pe nu stiu cate hectare, cu dealuri si alei inalte ,scari, paza, parcare, locuri de joaca si fitness in aer liber. Parcul RAJA in studio e un parc mic dar foarte ingrijit cu locuri de joaca pentru copii.
Exista vreo 5 piscine in aer liber si una indoor. Toate sunt private si nu intra decat lumea ok.
Baruri si restaurante sunt o sumedenie dar eu mentionez doar Taverna Studioului care bate ca atmosfera si calitate a mancarii cam orice am testat eu in Bucuresti (si am testat cate ceva) si Pizzeria Romana in centru – un loc mic si cochet, nu foarte pretentios dar care fac o pizza pe cuptor de lemne incredibila  (prosciutto e prosciutto, gorgonzola e gorgonzola, mozzarella e mozzarella, sosul de rosii NU e ketchup ,samd)

Exista o sala de sport mare si bine incalzita iarna care poate fi inchriata cu ora la preturi modice si unde copiii fac gratuit sport ,orice sport – sponsorizat de primarie. Exista terenuri de tenis ,fotbal ,incalzite iarna (balon). Orice in afara de sky ,poti face in Buftea.
sala de Fitness din centru rivalizeaza cu orice World Class doar ca este 80 lei/luna full time si are (foarte tare!) un instructor gratuit care iti arata cam ce trebuie sa faci, ce face fiecare aparat ,samd.
Deasemenea ,desi nu e in Buftea, parcul Mogosoaia este cel mai frumos si ingrijit parc din zona Bucurestiului (da, peste Herastrau). Ajungi in 10 minute cu masina sau in 15 cu autobuzul.

<strong class="bbc">OAMENII : </strong>Poate pentru unii, asta e un minus, dar mie imi plac. Sunt oameni modesti, obisnuiti. Cei care ne repara masinile si care ne vand covrigii in Bucuresti. Clasa muncitoare. Oameni care isi platesc facturile si nu deranjeaza pe nimeni. Imi place sa ii vad fiindca poate sunt putin satul de tot ce am vazut zilnic in zona Promenada….Sunt la locul lor si au un anume bun simt, pe care poate doar in provincie il mai vezi. In provincie in Buftea

rromii sunt izolati in cartierul Buciumeni si trebuie sa treaca un pod lung si mare ca sa ajunga in Buftea. Nu i-am vazut, nu m-au deranjat. Alti rromi nu sunt.

Pe scurt, fiindca scriu de doua ore si ma doare mana : zona mai misto sa traiti si sa va cresteti copiii pentru 65-70.000 de euro eu NU cred ca mai exista in jurul Bucurestiului si ati fi foarte fraieri sa nu luati zona in considerare.
Daca mai aveti intrebari ,o sa caut sa raspund cat de repede pot.
Toate bune tuturor!  "

Sursa: <a href="https://forum.softpedia.com/topic/1080455-bufteacrevedia-analiza-obiectiva-asupra-zonei-de-departe-cea-mai-buna-zona-accesibila-dpdv-financiar/">SoftPedia</a>

Tags : Locuinte in Buftea, Locuinte in Crevedia

SFATUL SPECIALISTULUI GENERALITATI

1.      
2. Plan Urbanistic General ( prescurtat spus P.U.G.) Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.
3.      
4. Planul Urbanistic Zonal (prescurtat spus P.U.Z.) Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).
5.      
6. Planul Urbanistic de Detaliu ( prescurtat spus P.U.D.) Planul Urbanistic de Detaliu(PUD-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.
7.      
8. Procentul de Ocupare al Terenului ( prescurtat spus P.O.T.) Procentul de Ocupare al Terenului sau POT -ul exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (ex. POT = 15%); POT-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex. in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 50%, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului). Procentul de Ocupare al Terenului (POT -ul) se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului (POT) se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.
9.      
10. Coeficientul de Utilizare al Terenului ( prescurtat spus C.U.T.)Coeficientul de Utilizare al Terenului sau CUT-ul exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).
11.      
12. Certificatul de Urbanism (C.U.) si cum se obtine acesta. Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului – spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism, conform Ordinului 1943 /2002, art. 27).
13.      
14. Conditii de alegere a terenului: Terenul trebuie sa indeplineasca cateva reguli pentru a putea construi. – Terenul trebuie sa fie in Intravilanul localitatii. Pozitia acestuia in extravilan presupune introducerea in prealabil in intravilan prin aprobarea de catre Consiliul Local a unui PUZ . – Terenul trebuie sa nu fie in circuitul agricol. Atentie! Un teren poate sa fie in circuitul agricol, desi este in intravilan, scoaterea sa din circuitul agricol fiind extrem de anevoioasa. – Terenul trebuie sa aiba o cale de acces auto si pietonala din drumurile publice. Prin regulamente, aceasta este stabilita la 4 metri latime in Bucuresti. -Terenul trebuie sa aiba destinatia conforma cu ceea ce dorim sa construim. Desi este terenul nostru, nu putem construi un imobil cu 5 etaje pe acesta decat daca regulamentul permite in mod expres acest fapt. De asemenea, in zonele destinate locuintelor, nu putem realiza hale de depozitare, unitati de productie, etc.. Pentru a afla care este destinatia terenului, in conformitate cu regulamentul local de urbanism, trebuie sa obtinem un Certificat de Urbanism care specifica aceste date.- Terenul trebuie sa aiba asigurate utilitatile pentru alimentarea cu energie electrica, gaze, apa, canalizare, etc. Daca alimetarea cu apa se poate realiza in regim local (cu put forat), iar canalizarea cu un tanc septic vidanjabil, energia electrica este absolut indispensabila. Prin lege sunt interzise constructiile in zonele fara utilitati, daca retelele edilitare nu sunt construite de catre municipalitate sau pe cont propriu.-terenul trebuie sa aiba forma si dimensiunile minime pentru fiecare functiune in parte:deschiderea sa (latimea la strada) sa permita retragerile spre vecini in conformitate cu regulamentul local, iar suprafata acestuia, corelata cu procentul de ocupare la sol (POT)si cu coeficientul de utilizare al terenului (CUT)sa permita constructia a ceea ce dorim.

Tags : Sfatul specialistului, urbanism

SFATUL SPECIALISTULUI UTILE Din momentul achizitionarii unui teren in vederea construirii unei cladiri sau in vederea renovarii si modificarii celei deja existente ar trebui sa aveti in vedere o serie de factori. Unii factori pot fi cunoscuti si usor cantariti de dumneavoastra, altii sunt tehnici si aveti nevoie de specialisti pentru evaluarea impactului lor asupra calitatii si valorii terenului in cauza.

1. PREVEDERILE URBANISTICE Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) se obtine de la primarie, directia de urbanism. CU contine „regulile” pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza. Mai exact, CU stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc) destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert,productie etc) precum si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc). Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul. In mod curent, obtinerea Certificatului de Urbanism este o procedura simpla, ce poate fi urmata de proprietarul terenului. Modul de construire este stict reglementat de legislatia generala, dar mai ales de catre regulamentele de urbanism. Exista trei feluri de astfel de regulamente: 1.Generale, care privesc intreaga localitate; 2.Zonale, care privesc o anumita zona si 3.De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate. Regulamentele sunt insotite de planuri, si chiar se numesc astfel: P.U.G.-general, P.U.Z. – zonal si P.U.D. – de delatiu. Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza. Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Constrangerile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal: a. Functiunea permisa; nu orice functiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de productie in zonele destinate locuirii. b. Inaltimea maxima, exprimata in numar de etaje, dar si in metri. c. Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate. d. Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Acest procent variaza intre 80% pentru zonele centrale si 20% pentru cartierele noi, considerate de lux. O cifra medie este de 40%. e. Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala desfasurata a cladirii si suprafata terenului. In functie de cele enumerate mai sus si altor specificitati ale terenului, se elibereaza, de catre primarie, certificatul de urbanism, care este actul oficial in care sunt enumerate aceste constrangeri, sau, altfel spus, conditiile de construire. Este recomandabila obtinerea unui certificat de urbanism inaintea achizitionarii unui teren. O situatie specifica neplacuta este aceea in care planurile urbanistice prevad largirea strazilor pe care se gaseste terenul dumneavoastra. In aceasta situatie, o portiune importanta din teren (3-5m) va deveni, la un moment dat, strada. Retragerile se calculeaza fata de aceste limite viitoare ale terenului. Daca aveti nesansa ca trenul sa fie pe coltul a doua astfel de strazi, pierderile de suprafata pot fi drastice. Ce sunt planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD)? In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de „norme” numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata). Teoretic, intocmirea acestor norme intra in atributiile primariilor, dar in 1990 nu existau decat planuri inoperabile (planuri comuniste de sistematizare fortata). Intrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si bani, lucrurile s-au facut din mers, pentru zonele in care se cereau Autorizatii de Construire. Investitorii care doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism (PUD-uri sau PUZ-uri). PUD-ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr-o anumita zona. Intre altele, este vorba de inaltimea maxima, procentul din teren ocupat de constructie, relatiile cu celelalte cladiri din zona, destinatie (locuinte, birouri, comert, industrie, etc) sil este documentul consultat de comisia de la primarie in cazul unei cereri de Certificat de Urbanism sau Autorizatie de Construire. In orasele mari ale tarii exista zone care nu sunt reglementate printr-un PUD, iar atunci cand cineva cere o Autorizatie de Construire in zonele respective este nevoit mai intai sa realizeze acest PUD. Beneficiarul trebuie sa apeleze la o firma/arhitect urbanist cu experienta, care poate comunica in termeni profesionali cu membrii comisiei de urbanism in vederea stabilirii parametrilor tehnici in limitele agreate de comisie, pe baza normelor stabilite la scara orasului pentru zona respectiva (prin PUG si PUZ). Odata realizat si aprobat un PUD, acesta devine parte a normelor primariei, cu aplicare asupra tuturor cererilor ulterioare de autorizatii in zona reglementata. PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. Pentru Bucuresti si orase mari din tara, intocmirea PUG-ului a necesitat munca unor colective numeroase, timp de peste 5 ani, in domenii foarte variate (demografic, trafic, economic, istoric, etc). PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. PUG-ul Bucurestiului este publicat pe site-ul primariei (www.pmb.ro). In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele. PUZ-ul stabileste norme mai detaliate decat PUG-ul, pentru o anumita zona a orasului. In prezent intreaga zona centrala, precum si zonele cu potential imobiliar sunt „acoperite” de PUZ-uri. PUZ-ul este si el un proiect complex, scump, care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.

Tags : Sfatul specialistului, certificatul de urbanism

SFATUL SPECIALISTULUI

2. DIMENSIUNEA SI ORIENTAREA TERENULUI Primul pas este comparatia cu dimensiunile minime impuse de regulamentul de urbanism. Acestea se refera la latimea la strada a terenului si la suprafata minima si, in cazul oraselor mari , acestea sunt de 8m latime si 150mp pentru cladiri insiruite, de 10-12m si 200mp pentru cladiri alipite la calcan si de 12m si 200mp pentru cladiri izolate pe lot. (In paranteza, cateva explicatii: cladiri insiruite sunt cele care ocupa intreaga latime a lotului si, prin urmare, se alipesc in calcan pe ambele laturi; alipire la calcan inseamna construirea cladirii pana la marginea unui teren; zidul aflat direct pe limita de proprietate, in care in general nu sunt permise ferestre, se numeste calcan; cladirile izolate pe lot sunt retrase fata de toate laturile terenului, dar nu neaparat de la strada.) Cladirile insiruite se intalnesc rar in tara, desi sunt foarte comune in occident. In celelalte cazuri, esentiale sunt retragerile impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta. Avand in vedere aceste retrageri, pe un teren cu latimea minima de 12m, veti putea construi o cladire izolata de doar 6-7m latime, ceea ce este posibil, dar nu de dorit. Daca exista posibilitatea alipirii la calcan, latimea constructiei va putea fi de 10m, ceea ce este deja acceptabil. In esenta, ternurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, cladiri cu latimi de peste 9m. Explicatia este simpla: sub aceasta latime, spatiile interioare tind sa se organizeze pe tipul „vagon”, adica sa se insire toate in lungul casei, eventual deservite de un hol lung. Bineinteles, se pot realiza cladiri si pe latimi mai mici, pana la limita legala; criteriile enumerate se aplica celor care au posibilitatea selectiei. Coeficientii urbanistici (P.O.T. si C.U.T.) sunt si ei foarte importanti. Astfel ca, un teren cu o suprafata destul de buna, de 500mp, poate fi insuficient in situatia in care nu este permisa construirea unei cladiri pe mai mult de o cincime din suprafata sa (P.O.T. = 20%). Orientarea fata de punctele cardinale este semnificativa in masura in care nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, inspre vest. De exemplu, pe un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, unde in general rezulta curtea principala, va exista o problema importanta: spatiile principale, daca vor fi orientate inspre curte, adica spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada vor fi lipsite de intimitate. Problema se poate rezolava partial doar printr-o solutie arhitecturala inteligenta.
3. UTILITATILE URBANE Oamenii isi desfasoara activitatea zilnica fie in interiorul constructiilor, fie in preajma lor. Ganditi-va in cate constructii ati intrat numai in decursul ultimei luni si ganditi-va daca nu considerati ca oricare din aceste constructii ar trebui sa respecte niste norme minime de securitate, igiena, confort, etc. Autorizatiile si avizele sunt singura modalitate prin care primaria poate controla respectarea normelor, pe baza proiectelor prezentate. Singura utilitate cu adevarat obligatorie este curentul electric. Chiar daca, la limita, exista generatoare cu combustibil lichid, aceasta nu este o solutie viabila. Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane. Apa se extrage dintr-un foraj de adancime (aprox. 50m), apele uzate menajere se elimina intr-un bazin vidanjabil subteran care se goleste periodic, sau intr-o statie de epurare de dimensiuni reduse, iar incalzirea se face cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, sau motorina. Desi aceste solutii exista, ele sunt destul de costisitoare, atat initial cat si pe termen lung (vidanjarea, combustibilul), marind valoarea investitiei cu pana la 10.000euro. Sunt de preferat, pe cat posibil, retelele orasului. Si aici exista o posibila capcana: chiar daca aceste retele sunt destul de apropiate (la cateva zeci de metri) de terenul pe care se realizeaza cladirea, costul racordarii la aceste retele este destul de ridicat, astfel c a si pretul de vanzare al terenului ar trebui sa fie mai mic.
4. CAI DE ACCES, VECINATATI SI UTILITATI PUBLICE Acesta este criteriul cel mai simplu. Este de dorit ca terenul sa se afle in apropierea unor strazi, bulevarde sau sosele importante, cu trafic fluent. Este totusi necesara o anumita distanta fata de zgomotul si poluarea acestor strazi. Distanta variaza in functie de vegetatia existenta in zona, care actioneaza ca o bariera impotriva poluarii si in functie de gradul de poluare produs de strada principala respectiva. O retragere corecta ar fi de aproximativ 100m pentru strazi principale, 200m pentru bulevarde si sosele nationale. Distantele sunt orientative, situatia reala de la fata locului este indicatorul principal. Atat in cartierele noi cat si in cele vechi este important in ce masura zona in care se afla terenul a fost construita (sau reconstruita). In functie de aceasta puteti aproxima pentru cati ani vor mai fi santiere in zona – producatoare de poluare, distrugatoare de drumuri. Nu vizitati terenurile pe care va ganditi sa le achizitionati dupa orele de program sau la sfarsit de saptamana, pentru ca puteti sa nu observati anumite surse de poluare, in special sonora. Din nou un criteriu la indemana – prezenta utilitatilor publice. Prin aceasta denumire generica se inteleg: magazine, parcuri, gradinite, scoli, transport in comun si altele. Din acest punct de vedere sunt avantajate cartierele vechi, unde aceste utilitati functioneaza deja. In cartierele noi pot aparea, cu timpul, utilitatile necesare, dar este de vazut cat de indelungata va fi acesta perioada.
5. NATURA TERENULUI DE FUNDARE Se pot realiza cladiri in orice conditii de fundare, indiferent de natura terenului. Problema nu sta in imposibilitatea construrii ci in costurile acesteia. Astfel ca pretul constructie creste semnificativ in functie de calitatea terenului de fundare. In unele cazuri se impun solutii foarte costisitoare, care pot prescrie si anumite alcaturi (ex: obligatoriu cu subsol, obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.

Tags : Sfatul specialistului despre teren

SFATUL SPECIALISTULUI

6. CARTIERE NOI VS. CARTIERE VECHI Problemele constructiei de locuinte in mediul urban pot fi impartite in doua categorii, in functie cele doua tipuri de locatii ce se intalnesc in Bucuresti, dar si in alte mari orase romanesti. In primul rand, din punctul de vedere al dimensiunii cererii, sunt cartierele noi de locuinte, situate la periferia orasului, aproape exclusiv in zona de nord. Multe dintre aceste cartiere nu se gasesc propriuzis pe teritoriul administrativ al Bucurestiului (sau al orasului in care se va construi) , dar acest lucru se va remedia cu timpul, prin inglobarea in acest teritoriu a comunelor limitrofe. Specifice acestui tip de locuire sunt urmatoarele caracteristici:– posibilitatea achizitionarii unei suprafete relativ mari de teren, (incepand cu 500mp, dar in general mai mult), din cauza preturilor ceva mai scazute fata de centrul orasului. Defapt, este vorba mai mult de o necesitate decat doar de o posibilitate, pentru ca aceste suprafate mari de teren asigura o calitate a locuirii de asa natura incat sa contrabalanseze dezavantajele locuirii la periferie. Chiar regulamantele de urbanism impun astfel de cartiere verzi, prin limitarea procentului de ocupare a terenului permis la 20%, in unele zone, ceea ce inseamna ca daca sunteti in posesia unei suprafete de teren de 500mp veti putea construi o casa cu o suprafata a parterului de numai 100mp. Pentru realizarea unei locuinte cu un standard mai ridicat va trebui sa mai achizitionati teren, macar pana la aproximativ 1000mp. – libertate stilistica mare, data de distanta sporita fata de casele vecine. Sunt astfel posibile solutii arhitecturale interesante, care sa singularizeze locuinta in cauza. – lipsa traficului auto intens, ceea ce asigura o liniste relativa. Sunt de evitat locatiile care nu au acest atribut, desi asigura un acces ceva mai facil spre oras. O distanta rezonabila fata de arterele cu trafic intens ar fi 100m, dar, in functie de situatie, aceasta cifra poate varia in ambele sensuri. – autoselectia vecinilor, pe baza exclusivismului construirii intr-un cartier nou; – lipsa dotarilor urbane, cum ar fi magazine, scoli, transport in comun sau alimentatie publica. Aceste dezavantaje se vor corecta cu timpul, dar este posibil ca acest timp sa fie destul de indelungat. In general, pentru astfel de cartiere, deplasarea cu autoturismul personal este obligatorie, unele zone mai departate fiind evitate chiar si de companiile de taximetre. Acest tip de locuire, nou pentru Romania, a fost introdus in Statele Unite in anii de dupa al doilea razboi mondial, dar ceva mai planificat, cu grija pentru dotarile urbane. Problemele de trafic, ce si-au facut aparitia si in Bucuresti, au determinat o diminuare relativa a interesului pentru aceasta locuire in suburbii, chiar daca sistemul rutier american este cu mult mai bine dezvoltat decat cel bucurestean. In al doilea rand, avem locuirea in centrul orasului, centrul fiind inteles aici intr-un sens mai larg decat de obicei. Este vorba mai ales de cartiere vechi de locuinte, de calitati variabile la inceput, dar care tind incet sa ajunga la un standard relativ ridicat. Cresterea preturilor terenurilor si constructiilor face ca persoanele cu posibilitati materiale reduse, ce inca locuiesc in asfel de case, sa fie nevoite sa vanda. La achizitionarea unor astfel de proprietati trebuiesc luati in considerare urmatorii factori: – suprafata de teren necesara. Terenurile disponibile au in general suprafete mici, suficiente pentru case de dimensiuni modeste, dar neincapatoare pentru un standard ceva mai ridicat. Procentul de ocupare a terenului permis de regulamente variaza intre 40% si 70%, functie de care suprafata de teren necesara poate fi de 250-400mp. Sub 250mp terenurile ofera posibilitati reduse de construire, desi in unele cazuri acestea sunt suficiente. Variatia este data de proportia terenului, fiind de dorit formele cat mai compacte, nu alungite, si de posibilitatea de a construi lipit de limita de proprietate, in calcan, care este un lucru necesat pentru suprafetele mici. – calitatea cladirilor existente pe teren. Aceasta judecata este delicata si este necesar (nu si obligatoriu) a fi solicitate serviciile unui expert autorizat . Aparenta finisajelor nu este un criteriu bun de judecata, iar parerile agentilor imobiliari cu atat mai putin. Exista multe cazuri in care, desi cladirea existenta arata a fi in stare relativ buna pentru ochiul unui nespecialist, si astfel se platesc mai multi bani vanzatorului, se constata in momentul proiectarii extinderilor dorite ca pretul consolidarii cladirii existente este apropiat de cel al demolarii si construirii de la zero. – calitatea vecinatatilor. Fiecare cartier vechi are ritmul sau de dezvoltare. Este avantajos de ales locatii in care este de asteptat o atingere a standardului de calitate dorit intr-un timp cat mai scurt (trei la cinci ani). Acest lucru se poate evalua dupa numarul de santiere functionale aflate in zona si alte criterii. – libertate stilistica ceva mai redusa, data de necesitatea integrarii intr-un sit compact, mai ales in situatia cel mai des intalnita a caselor cuplate. Sunt totusi posibile variatii importante.In toate cazurile este avantajoasa consultarea unui arhitect inainte de achizitionarea terenului pe care urmeaza sa se construiasca. Acest lucru se face contra unor sume nesemnificative, sau chiar si gratuit in unele cazuri. Se poate determina astfel cu precizie daca terenul este corespunzator cladirii ce se intentioneaza a se realiza pe el.

Puteti consulta articolul MODIFICĂRI IMPORTANTE INTRODUSE ÎN LEGEA URBANISMULUI prin Legea nr. 190/2013 ,articol publicat pe siteul www.pelifilip.com

Tags : Sfatul specialistului despre cartiere

Când vrei să îți cumperi o locuință, dar nu ai bani cash, o opțiune este să apelezi la un împrumut bancar. Două dintre programele de finanțare pe care le ai la îndemână sunt creditul ipotecar și creditul imobiliar. Dar, care sunt diferențele dintre cele două, avantajele și dezavantajele? Deși creditul ipotecar este un tip de credit imobiliar, există diferențe clare între cele două, iar acestea variază de la o bancă la alta. Principala diferență o constituie modul de garantare a creditului: - pentru creditul ipotecar se garantează cu locuința pentru care a fost făcut creditul - pentru creditul imobiliar se garantează cu imobilul care este cumpărat sau cu alte proprietăți (apartament/casă/teren) ale solicitantului de credit sau ale unor terți. Diferențele principale dintre cele două tipuri de credite constau în principal în asigurările necesare, mărimea cotei finanțate și garanția solicitată. Dacă nu deții o locuință pe care să o oferi drept garanție, dar ai o sumă de bani din care ai putea plăti avansul, cea mai bună soluție pentru tine este creditul ipotecar. Dacă, însă, ai deja o locuință și vrei să mai cumperi una, dar nu ai banii pentru avans, soluția este creditul imobiliar. Altă diferenţă este reprezentată de dobânda percepută pentru fiecare tip de credit. În cazul creditului ipotecar dobânda poate varia în funcţie de fluctuaţiile unui indice de referinţă menţionat în contract. Pentru creditul imobiliar, dobânda poate fi modificată oricând în funcţie de condiţiile existente pe piaţă financiar-monetară. La creditul imobiliar suma este virată în contul solicitantului de credit, iar la creditul ipotecar în contul celui de la care este achiziționată proprietatea respectivă. Creditul ipotecar este mai strict reglementat și din cauza legislaţiei dobânda nu variază atât de ușor ca în cazul creditului imobiliar. În principiu, băncile au libertatea de a stabili condiţiile de creditare în funcţie de normele interne ale instituţiei, iar garanţiile sunt reglementate prin Codul Civil. Creditul imobiliar este mai permisiv în ceea ce priveşte tipul de garanţie acceptată, dar are un grad mai ridicat de risc. În schimb, cel ipotecar poate fi perceput ca fiind mai rigid, dar este considerat mai sigur. Ambele credite au avantaje şi dezavantaje. La unele bănci, creditele ipotecare și cele imobiliare sunt reprezentate de același produs, iar la altele de două produse diferite.   Sursa: magazinuldecase.ro

Tags : credit ipotecar, credit imobiliar

Acte necesare cadastru / intabulare Pentru realizarea documentatiei aveti nevoie de urmatoarele acte:

• Actele de proprietate ale imobilului (Contract de Vanzare-Cumparare, Proces verbal de Predare-Primire in cazul in care imobilul a fost cumparat de la stat, Sentinta Civila, Certificat de Mostenitor, Act de donatie,etc.) – in doua copii din care una legalizata.;

• Certificat Fiscal pentru Cadastru si Intabulare;

• Acte de indentitate ale proprietarului/proprietarilor – in doua copii;

• Cerere tip completata si semnata de proprietar pusa la dispozitie de expertul autorizat;

• Declaratie privind limitele proprietatii pentru care se executa masuratorile pusa la dispozitie de expertul autorizat;

• Cerere de inregistrare in Cartea Funciara – pusa la dispozitie de expertul autorizat;

Atentie! Certificatul fiscal este valabil 30 de zile, si nu trebuie sa depaseasca sfarsitul lunii. ex: Daca cererea a fost depusa dupa data de 25 martie este valabil pana la 1 mai. Fara plan cadastral nu se poate face nicio instrainare. In cazul in care imobilul a fost dobandit dupa 1 iulie 1999 (data la care a intrat in vigoare Legea Cadastrului si Cartii funciare) si exista plan cadastral nu se mai face alt plan cadastral. Certificatul Fiscal Este documentul care atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat. Actele necesare eliberarii acestui certificat fiscal sunt urmatoarele :

• cerere (formular tip);

• act de identitate (original si fotocopie);

• dupa caz :

• Certificat de mostenitor (original si copie xerox);

• Certificat de deces (original si copie xerox);

• Certificat de nastere (original si copie xerox);

• Certificat de casatorie (original si copie xerox);

• Sentinta de divort (original si copie xerox);

• dovada achitarii taxei de timbru in valoare de 1 leu/document;

• dovada achitarii taxei de timbru in valoare de 4 lei;

• timbru fiscal de 0.30 lei.

Certificatul fiscal se va elibera, prin compartimentul REGISTRATURA – personal proprietarului pe baza buletinului de identitate sau a cartii de identitate, dupa caz. in situatia in care proprietarul nu se poate prezenta, se va desemna un reprezentant prin procura notariala sau imputernicire avocatiala. Pentru persoanele din strainatate, procura trebuie sa fie intocmita la Ambasada sau Consulatul Romaniei. Certificatul fiscal este valabil doar 30 de zile de la eliberare. Adeverinta Asociatia de Proprietari/Locatari Adeverinta de la Asociatia de Proprietari, respectiv Locatari, este un formular standard care atesta ca nu aveti datorii catre asociatie.

• se completeaza in 3 exemplare de catre administrator si presedintele Asociatiei de locatari. Este obligatoriu ca acestia sa semneze sa stampileze si sa-si treaca numele in clar;

• se ataseaza copie xerox dupa ultima lista a cotelor de la intretinere (care sa aiba stampila asociatiei in original);

• se ataseaza copie xerox a ultimei chitante a platii cotelor de intretinere;

• vizarea adeverintei de catre Primaria de sector;

Adeverinta de la Asociatia de locatari este valabila numai cu viza Primariei de sector. Extrasul de carte funciara Extrasul de carte funciara este actul in care este trecuta situatia juridica a imobilului. Aici sunt trecute toate datele referitoare la descrierea imobilului, numele si prenumele proprietarilor, actele prin care acestia au dobandit imobilul, sarcinile proprietatii (ipoteca, interdictii de instrainare, privilegii, etc). Extrasul de carte funciara se elibereaza de catre Biroul de Carte Funciara in baza actelor de proprietate care au fost intabulate in Cartea Funciara a imobilului. Pentru eliberarea acestuia trebuie sa va adresati biroului notarial unde se va semna contractul de vanzare cumparare si unde trebuie sa depuneti:

• dovada intabularii imobilului;

• copie act de proprietate;

• copie act identitate proprietar (proprietari);

• cerere tip;

Acest extras de carte funciare se elibereaza numai delegatiilor notariali, la cererea clientilor si are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii cererii, timp in care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelasi imobil. Astfel, este exclusa vanzarea imobilului de doua ori. Mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.

• Certificatul de sarcini va fi necesar in cazul in care cadastrul s-a facut cu mult timp in urma dar fara intabulare.

• Notarul face intabularea pentru cumparator

In cazul in care faceti un precontract (care nu este realizat la notar) cumparatorul trebuie sa solicite certificatul de carte funciara informativa, pe baza unei chitante scrisa de cel care vinde. Cel mai sigur este sa participe si martori, indicat 2 (dar sa nu fie ruda pana la gradul 3 inclusiv). Actele care atesta dreptul de proprietate Actul de dobandire al bunului imobiliar care atesta proprietatea poate fi de mai multe tipuri in functie de urmatoarele cazuri: 1. Imobilul a fost cumparat de la o persoana fizica – in acest caz este vorba despre un act de vanzare-cumparare 2. Imobilul a fost cumparat de la stat dupa 1989 – act de vanzare-cumparare – procesul verbal de predare-primire a imobilului – dovada achitarii integrale a apartamentului din partea societatii creditoare, daca plata s-a facut in rate – daca plata ratelor s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare 3. Imobilul a fost cumparat de la stat inainte de 1989

• contractul de construire

• procesul verbal de predare-primire a imobilului

• titlul de proprietate eliberat de Administratia locala.

• incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu plata in rate).

• Daca imobilul a fost achitat integral, dar nu a fost radiata inscriptia ipotecara, atunci trebuie sa va prezentati la CEC cu contractul de construire in original si sa depuneti o cerere prin care sa solicitati eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul CEC-ului ( biroul administrativ) pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare variaza intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se face la biroul de carte funciara.

In functie de caz si urmatoarele acte pot atesta dreptul de proprietate:

• Certificat de mostenitor

• Contract de donatie

• Contract de schimb

• Sentinta civila definitiva

Acte necesare pentru vanzare imobil 1. Acte de proprietate in original a) in cazul actelor incheiate cu SCAVL Giulesti, SC ICRAL Foisor SA, SC Orizont SA, DAFI, SC APOLODOR SA, IMOBILIARA RA, SC ROMCONFORT SA, SC Cotroceni SA, SC TITAN SA , SC BERCENI SA etc.: – contract vanzare cumparare sau contract de construire; act aditional; – proces verbal de predare-primire a locuintei – contract de imprumut – dovada de achitare integrala (adeverinta) b) in cazul actelor incheiate la notar – contract vanzare cumparare c) in cazul mostenirilor, dupa caz, actele de proprietate de la punctul a) sau b) si certificatul / certificatele de mostenitor. La incheierea contractului de vanzare cumparare se vor prezenta in original toate actele fostilor proprietari (istoricul proprietatii). 2. Certificat fiscal de la Directia Taxe si Impozite Locale sau Primaria Localitatii unde se afla apartamentul – pentru judete. In certificatul fiscal trebuie precizat obligatoriu: proprietarul sau proprietarii cu numele corect; adresa corecta a apartamentului; suprafata de teren aferenta; fara datorii. Certificatul fiscal nu trebuie sa fie mai vechi de 3 zile si trebuie sa fie eliberat in luna in care se incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica. Certificatul fiscal trebuie adus la notariat cu o zi inainte de autentificarea contractului de vanzare cumparare, pentru verificare. In cazul in care nu se aduce cu o zi inainte si exista greseli, proprietarul isi asuma riscul de a nu incheia contractul de vanzare cumparare la data programata. In cazul in care apartamentul nu este intabulat, intabularea se poate face si de catre biroul notarial si trebuie adus certificat fiscal pentru intabulare. La data incheierii contractului de vanzare cumparare trebuie adus un alt certificat fiscal, valabil 3 zile, cu mentiunea pentru vanzare . 3. Incheierea de carte funciara de la judecatorie sau de la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de Carte Funciara de sector. 4. Extrasul de carte funciara (valabil 5 zile de la data depunerii cererii la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de Carte Funciara de sector), care se obtine numai de biroul notarial. In extras trebuie sa se precizeze ca imobilul nu este grevat de sarcini. Pentru obtinerea extrasului de carte funciara, trebuie sa se prezinte si sa completeze cererea la notariat, unul dintre proprietari, cu patru zile lucratoare inainte de incheierea contractului de vanzare cumparare. 5. Adeverinta de la asociatia de locatari / proprietari din care sa reiasa ca apartamentul nu are datorii la cotele de intretinere, vizata la primaria de sector. In cazul in care apartamentul este situat in sectorul 5, cererea trebuie depusa la Primarie, pentru vizat, cu cel putin 6 (sase) zile lucratoare inainte de semnarea contractului de vanzare cumparare; 6. Ultima chitanta de achitare a energiei electrice. 7. Dosar cadastral in copie. 8. Certificat Energetic la case si apartamente obligatoriu. 9. Certificat Urbanism pentru teren intravilan gol obligatoriu .. 10. Daca este cazul, certificat pentru schimbarea adresei postale, in cazul in care adresa postala din titlul de proprietate nu corespunde cu adresa postala din certificatul fiscal, incheierea si extrasul de carte funciara. 11. Certificate de casatorie vanzatori si cumparatori (daca este cazul), sau sentinta civila de divort cu mentiunea definitiva si irevocabila. 12. Buletinele / cartile de identitate (trebuie sa fie in perioada de valabilitate), in cazul in care este expirat se prezinta pasaport si carnet de conducere. Toate documentele se prezinta in original.

Tags : Acte necesare vanzare imobil