-->

SFATUL SPECIALISTULUI

6. CARTIERE NOI VS. CARTIERE VECHI
Problemele constructiei de locuinte in mediul urban pot fi impartite in doua categorii, in functie cele doua tipuri de locatii ce se intalnesc in Bucuresti, dar si in alte mari orase romanesti.
In primul rand, din punctul de vedere al dimensiunii cererii, sunt cartierele noi de locuinte, situate la periferia orasului, aproape exclusiv in zona de nord. Multe dintre aceste cartiere nu se gasesc propriuzis pe teritoriul administrativ al Bucurestiului (sau al orasului in care se va construi) , dar acest lucru se va remedia cu timpul, prin inglobarea in acest teritoriu a comunelor limitrofe. Specifice acestui tip de locuire sunt urmatoarele caracteristici:

- posibilitatea achizitionarii unei suprafete relativ mari de teren, (incepand cu 500mp, dar in general mai mult), din cauza preturilor ceva mai scazute fata de centrul orasului. Defapt, este vorba mai mult de o necesitate decat doar de o posibilitate, pentru ca aceste suprafate mari de teren asigura o calitate a locuirii de asa natura incat sa contrabalanseze dezavantajele locuirii la periferie. Chiar regulamantele de urbanism impun astfel de cartiere verzi, prin limitarea procentului de ocupare a terenului permis la 20%, in unele zone, ceea ce inseamna ca daca sunteti in posesia unei suprafete de teren de 500mp veti putea construi o casa cu o suprafata a parterului de numai 100mp. Pentru realizarea unei locuinte cu un standard mai ridicat va trebui sa mai achizitionati teren, macar pana la aproximativ 1000mp.
- libertate stilistica mare, data de distanta sporita fata de casele vecine. Sunt astfel posibile solutii arhitecturale interesante, care sa singularizeze locuinta in cauza.
- lipsa traficului auto intens, ceea ce asigura o liniste relativa. Sunt de evitat locatiile care nu au acest atribut, desi asigura un acces ceva mai facil spre oras. O distanta rezonabila fata de arterele cu trafic intens ar fi 100m, dar, in functie de situatie, aceasta cifra poate varia in ambele sensuri.
- autoselectia vecinilor, pe baza exclusivismului construirii intr-un cartier nou;
- lipsa dotarilor urbane, cum ar fi magazine, scoli, transport in comun sau alimentatie publica. Aceste dezavantaje se vor corecta cu timpul, dar este posibil ca acest timp sa fie destul de indelungat. In general, pentru astfel de cartiere, deplasarea cu autoturismul personal este obligatorie, unele zone mai departate fiind evitate chiar si de companiile de taximetre.
Acest tip de locuire, nou pentru Romania, a fost introdus in Statele Unite in anii de dupa al doilea razboi mondial, dar ceva mai planificat, cu grija pentru dotarile urbane. Problemele de trafic, ce si-au facut aparitia si in Bucuresti, au determinat o diminuare relativa a interesului pentru aceasta locuire in suburbii, chiar daca sistemul rutier american este cu mult mai bine dezvoltat decat cel bucurestean.
In al doilea rand, avem locuirea in centrul orasului, centrul fiind inteles aici intr-un sens mai larg decat de obicei. Este vorba mai ales de cartiere vechi de locuinte, de calitati variabile la inceput, dar care tind incet sa ajunga la un standard relativ ridicat. Cresterea preturilor terenurilor si constructiilor face ca persoanele cu posibilitati materiale reduse, ce inca locuiesc in asfel de case, sa fie nevoite sa vanda. La achizitionarea unor astfel de proprietati trebuiesc luati in considerare urmatorii factori:
- suprafata de teren necesara. Terenurile disponibile au in general suprafete mici, suficiente pentru case de dimensiuni modeste, dar neincapatoare pentru un standard ceva mai ridicat. Procentul de ocupare a terenului permis de regulamente variaza intre 40% si 70%, functie de care suprafata de teren necesara poate fi de 250-400mp. Sub 250mp terenurile ofera posibilitati reduse de construire, desi in unele cazuri acestea sunt suficiente. Variatia este data de proportia terenului, fiind de dorit formele cat mai compacte, nu alungite, si de posibilitatea de a construi lipit de limita de proprietate, in calcan, care este un lucru necesat pentru suprafetele mici.
- calitatea cladirilor existente pe teren. Aceasta judecata este delicata si este necesar (nu si obligatoriu) a fi solicitate serviciile unui expert autorizat . Aparenta finisajelor nu este un criteriu bun de judecata, iar parerile agentilor imobiliari cu atat mai putin. Exista multe cazuri in care, desi cladirea existenta arata a fi in stare relativ buna pentru ochiul unui nespecialist, si astfel se platesc mai multi bani vanzatorului, se constata in momentul proiectarii extinderilor dorite ca pretul consolidarii cladirii existente este apropiat de cel al demolarii si construirii de la zero.
- calitatea vecinatatilor. Fiecare cartier vechi are ritmul sau de dezvoltare. Este avantajos de ales locatii in care este de asteptat o atingere a standardului de calitate dorit intr-un timp cat mai scurt (trei la cinci ani). Acest lucru se poate evalua dupa numarul de santiere functionale aflate in zona si alte criterii.
- libertate stilistica ceva mai redusa, data de necesitatea integrarii intr-un sit compact, mai ales in situatia cel mai des intalnita a caselor cuplate. Sunt totusi posibile variatii importante.

In toate cazurile este avantajoasa consultarea unui arhitect inainte de achizitionarea terenului pe care urmeaza sa se construiasca. Acest lucru se face contra unor sume nesemnificative, sau chiar si gratuit in unele cazuri. Se poate determina astfel cu precizie daca terenul este corespunzator cladirii ce se intentioneaza a se realiza pe el.


Puteti consulta articolul MODIFICĂRI IMPORTANTE INTRODUSE ÎN LEGEA URBANISMULUI prin Legea nr. 190/2013 ,articol publicat pe siteul www.pelifilip.com


<-- Pagina anterioara